나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100833 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 945-25 청명에이스 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하고 있는 ""안양공업고등학교"" 남측 인근에 위치
하며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 기존주택지대로서 제반 주위환경은 무난시
됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 근거리에 안양역(지하철1호선)이
소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 4층으로서,

외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 토지로서 대체로 사다리형이며, 다세대주택 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 세로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 임차인(임차권자) 최민지의 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.10.자)가 제출됨
2. 1회 최저매각가격을 감정가로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경100833 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 945-25 청명에이스 비동 4층401호

건물용도: 다세대주택

감정가: 248,000,000원

토지면적: 30.87㎡ (약 9.34평)

건물면적: 41.75㎡ (약 12.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보: 청명에이스 B동 4층 401호 (집합건물, 2018년 사용승인, 철근콘크리트 경사지붕)

1.2. 특이사항

* 대항력있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

* 임차인 최민지는 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, 안양공업고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 안양역(지하철 1호선)이 소재하는 등 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태 및 토지이용계획

본건 서측 및 남측으로 각각 도로에 접해 있으며, 토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 25일 접수된 부평세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 246,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-14

* 제공된 자료상 '대항력: 없음'으로 표기되어 있습니다. 또한, 물건명세서상 주의사항 1항에 따라 임차인 최민지는 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하였으며 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 기타 권리관계

* 갑1: 소유권보존 (김덕기 외 2명)

* 갑2: 1번하나종합건설주식회사 지분 전부 이전 (김덕기 외 1명)

* 갑3: 공유자 전원 지분 전부 이전 (이진재)

* 을4: 주택임차권 (최민지) - 말소 예정

* 갑4: 압류 (부평세무서장) - 말소기준권리

* 갑5: 가압류 (주택도시보증공사) - 말소 예정

* 갑6: 압류 (서울특별시) - 말소 예정

* 갑7: 압류 (안양시) - 말소 예정

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 예정

* 갑9: 압류 (국민건강보험공단) - 말소 예정

3.4. 인수되는 권리

상기 권리 분석 결과, 말소기준권리(갑4) 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 최민지의 대항력 포기 확약으로 인해 보증금 인수 부담도 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 현황

본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하며, 안양공업고등학교 인근으로 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

4.2. 최근 시세 분석

* 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2015-2017년)의 다세대주택 전용면적 50-60㎡대의 경우, 2억원에서 2억 8,500만원 사이에서 매매가 이루어졌습니다. (2026년 7월 기준)

* 예시 1: 안양동 508-7번지, 삼성원빌B동, 51.54㎡, 3층, 2015년식, 200,000,000원

* 예시 2: 안양동 936-4번지, 미영팰리스, 60.33㎡, 4층, 2017년식, 285,000,000원

* 본건(41.75㎡, 2018년식)의 감정가 248,000,000원은 최근 시세 대비 면적이 작은 편이지만, 건물 연식이 비교적 최신이고 권리관계가 명확한 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교통시설

안양역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 주거환경

안양공업고등학교가 인접해 있으며, 다세대주택이 밀집한 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 주변 환경 점검

지도 검색 결과, 안양공업고등학교 주변에는 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 최민지의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되었으나, 임차권이 등기된 점은 잠재적 위험 요소로 고려할 수 있습니다. 그러나 HUG와의 확약으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담 및 법적 분쟁 가능성은 낮다고 판단됩니다.

6.2. 건물 상태

2018년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 5층 건물 중 4층이므로 장기적인 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 권리사항

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 비어있고 등기부등본상 확인되지 않아 실제 인수 대상은 아닐 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택으로, 안양역 역세권에 인접하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물 연식(2018년)이 비교적 최신이며, 감정가(248,000,000원)는 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다. 특히, 임차인 관련 권리 관계가 명확히 정리되어 있어 낙찰자의 인수 부담이 거의 없다는 점은 큰 장점입니다. 따라서 비교적 안전하게 투자 또는 실거주 목적으로 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안양역 역세권 소형 다세대주택으로 투자 가치 높음.

* 2018년 준공의 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담 상대적으로 적음.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 포기 확약).

* 안양시의 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 248,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 최민지의 대항력 포기 확약으로 인해 인수 의무 없음)

* 주변 시세 고려:

* 유사 면적/연식의 실거래가: 약 200,000,000원 ~ 285,000,000원 범위 (2026년 7월 기준)

* 본건 감정가는 약 5,940,000원/㎡ 수준으로, 일부 비교 사례의 ㎡당 단가보다 높으나, 최초 경매 감정가임을 고려하여 시장 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

본건은 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점에서 안정성이 높습니다. 감정가(248,000,000원)는 본 물건의 시장 가치를 잘 반영하고 있다고 판단됩니다. 최초 경매이므로 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

보수적인 접근과 더불어 낙찰 가능성을 고려하여, 감정가의 95% ~ 100% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 248,000,000원

본 입찰가는 현재 시점에서의 분석 결과이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 당일 입찰 경쟁률, 기타 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.