나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100857 [1] 경기도 안양시 만안구 박달동 28-2 미영팰리스 에이동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 박달동, 만안초등학교 북서측 인근에 위치하며,
인근지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼성된 일반주택지대임.

교통상황

4차로 도로인 박달우회로와 접하고, 전철 1호선 안양역까지 1.7킬로미터 거리로,
간선도로 및 대중교통시설 접근성 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물의 제3층으로서
외벽은 치장벽돌쌓기 등,
내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이고,
창호는 샛시창호임.

이용상태

다세대주택 단위세대로서 방(2개), 거실, 주방/식당, 욕실등으로 구성되어 있음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스이용설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 용도복합(다세대주택, 제2종근린생활시설) 건물의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

중로와 접하여 통행 및 승용차 접근성 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(만안유치원),
대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역,
과밀억제권역. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-임차인(임차권자) 홍수한의 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.10.자)가 제출됨.
-1회 최저매각가격을 감정가로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100857 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 박달동 28-2 미영팰리스 에이동 3층303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 213,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 18.49㎡ (약 5.59평)

건물면적: 32.55㎡ (약 9.84평)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안양시 만안구 박달동에 위치하며, 만안초등학교 북서측 인근 지역입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼합된 일반주택지대입니다.

* 교통상황: 4차로 도로인 박달우회로와 접하고 있으며, 지하철 1호선 안양역까지는 약 1.7km 거리로, 간선도로 및 대중교통시설 접근성이 양호한 편입니다. 중로와 접하여 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 6층 건물 중 제3층에 위치합니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 창호는 샛시창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 도시형생활주택으로 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 등으로 구성된 주거용 공간입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스이용설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 상대보호구역(만안유치원), 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025타경100857 사건의 강제경매개시결정 등기(접수일자 2025-03-12)입니다. 이보다 선순위 권리는 말소 기준 권리에 의해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 208,900,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-11-02

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음 (등기부상 '을3'구순위 임차권등기 상태이나, 확정일자를 받았음에도 불구하고, 후술할 확약서 제출로 인해 실질적인 대항력이 없다고 판단됩니다.)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 우선변제권을 승계하였으나, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.10.자)가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 인근의 유사 건물들은 신축 연도가 1992년~2002년 사이이며, 면적은 49.75㎡ ~ 64.18㎡ 범위에서 거래되었습니다.

* 삼진하이츠빌 (2002년식, 64.18㎡): 2026년 3월, 240,000,000원 (약 374만원/㎡)

* 서원빌라(다,라) (1992년식, 49.75㎡): 2026년 7월, 197,000,000원 (약 396만원/㎡)

* 청산빌라 (1995년식, 53.55㎡): 2026년 7월, 150,000,000원 (약 280만원/㎡)

본건 물건은 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하며, 전용면적 32.55㎡로 소형 평수에 속합니다. 유사 연식의 빌라들 대비 낮은 가격대의 거래 사례도 존재하나, 신축 연식과 소형 평수임을 감안할 때, 본건의 감정가는 주변 시세를 반영하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 정보: 미영팰리스 A동 3층 303호이며, 2019년 11월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 총 6층 건물 중 3층에 위치하며, 총 주차 대수는 30대입니다.

* 주변 편의시설: 만안초등학교가 인근에 위치하며, 주변은 주거지역으로서 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 임차인 홍 은 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출하였으나, 법적 효력의 완벽성 및 예상치 못한 분쟁 발생 가능성은 항상 존재합니다. 다만, 주택도시보증공사의 승계 및 확약서 제출로 인해 실제 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 건물 노후도: 주변 비교 물건들이 1990년대~2000년대 초반에 건축된 반면, 본건은 2019년 준공으로 신축에 해당하여 건물 노후로 인한 수리비용 발생 가능성은 낮습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 집중적으로 분포한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 박달동에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년 신축되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 가장 큰 장점은 임차인이 매수인에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 매수인에게 인수되는 보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 투자 위험을 크게 감소시키는 요인입니다. 교통 및 생활 환경도 무난하며, 소형 평수로서 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 물건입니다. 다만, 감정가 대비 주변의 연식 있는 비교 물건들의 시세가 다소 낮게 형성되어 있다는 점은 향후 시세 차익 기대 시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 0원 인수 보증금: 임차인의 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임차 보증금이 없어 투자 리스크가 현저히 낮습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하여 내부 상태가 양호할 가능성이 높고, 수리비용 발생 가능성이 적습니다.

* 우수한 입지: 안양시 내 주거지역에 위치하며, 도로 접근성 및 교통 여건이 양호합니다.

* 도시형생활주택: 소형 평수로 1인 가구 등 실수요자에게 인기가 많을 수 있는 형태입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 213,000,000원이며, 1회 최저매각가격 또한 감정가로 책정되었습니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 투자자는 실질적으로 입찰가를 기준으로 낙찰받게 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 연식의 비교 물건들은 ㎡당 280만원~396만원 선에서 거래되었으나, 본건은 2019년 준공이라는 점에서 더 높은 가치를 인정받을 수 있습니다. 감정가(약 654만원/㎡)는 비교적 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연식과 0원 인수 보증금의 이점을 고려할 때 경쟁이 예상됩니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 약간 하향된 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 213,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.