나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100918 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 903-16 리츠팰리스 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 '범계역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 '범계역'이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물내 제3층 제301호로서,
외벽: 화강석붙임 마감 등,
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로서 원룸구조로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 약 8미터 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안양지원 2025타경100918 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 903-16 리츠팰리스 3층 301호

건물명: 리츠팰리스

토지면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

건물면적: 15.86㎡ (약 4.80평)

용도: 도시형생활주택

감정가: 126,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공년도: 2013년 12월

구조: 철근콘크리트구조

건물 총 면적: 1997.815㎡ (약 604.37평)

대지 면적: 644.8㎡ (약 195.06평)

전유면적: 15.86㎡ (약 4.80평)

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

해당 층수: 3층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 '범계역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 '범계역'이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통상황은 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

1.3. 권리분석

* 권리 분석 요약

채무자 겸 소유자의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.03.24.)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리

갑6. 강제경매, 채권자: 주택도시보증공사, 채권금액: 150,000,000원, 접수일자: 2025-03-24

* 주요 등기사항

* 을5. 주택임차권, 권리자: 김나래 (주택도시보증공사 승계), 금액: 150,000,000원, 접수일자: 2024-05-03 (비고: 전입일자 2022-7-15, 확정일자 2022-5-30. 등기부상 말소 예정/처리 중)

* 갑5. 소유권이전, 권리자: 윤기례, 접수일자: 2022-08-26

* 갑6. 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 접수일자: 2025-03-24 (말소기준권리)

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인: 김 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-15

* 확정일자: 2022-05-30

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음 (임차인 현황상 기재)

* 인수되는 권리 (보증금)

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차 보증금은 0원으로 판단됩니다.

1.4. 상권 분석

* 지역 특성

본 건이 위치한 호계동은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 범계역 인근은 안양시의 주요 상업 및 교통 중심지로, 다양한 편의시설과 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

* 교통 접근성

지하철 4호선 범계역이 인근에 위치하고 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 주변 환경

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 범계역 상권을 중심으로 다양한 상업 및 편의시설을 이용하기 용이합니다.

1.5. 생활 정보

* 주거 환경

본 건은 도시형생활주택으로 원룸 구조로 이용 중이며, 1인 가구나 젊은 직장인, 학생 등에게 적합한 주거 형태입니다.

* 편의 시설

범계역 중심 상업 지구에 인접하여 쇼핑, 외식, 문화생활을 즐길 수 있는 다양한 시설 이용이 가능합니다.

* 기타

인근에 호계근린공원 등 녹지 공간도 위치해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 포기 확약서의 법적 효력 확인

주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서의 효력을 최종적으로 확인해야 합니다. 일반적으로 효력이 인정되나, 만약의 경우를 대비하여 법원이나 관련 전문가와 상담이 필요할 수 있습니다.

* '대항력 있는 임차인' 표기 혼선

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'으로 기재된 부분이 있으나, 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이 부분은 등기부등본 및 법원 경매 서류를 통해 최종적으로 명확하게 소명해야 합니다.

* 소형 면적의 환금성

건물 면적이 15.86㎡ (약 4.80평)으로 매우 작아, 매수 후 재매각 시 잠재적 매수층이 제한적일 수 있습니다.

* 주변 혐오 시설 유무

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 장례시설 등) 존재 여부를 명확히 확인할 수 없습니다. 따라서, 현장 방문 시 또는 별도 조사를 통해 주변 환경을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 위치한 리츠팰리스 3층 301호 도시형생활주택으로, 지하철 4호선 범계역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 본 건은 강제경매로 진행되며, 임차인(주택도시보증공사 승계)이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권도 포기하는 확약서를 제출하여 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 예상됩니다. 감정가는 1억 2,600만원으로, 유사 면적의 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이라는 표기가 일부 혼재되어 있어 권리관계에 대한 최종적인 명확한 확인이 필수적입니다. 소형 면적임을 감안할 때, 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 4호선 범계역을 도보로 이용 가능한 거리로, 출퇴근 및 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 권리관계 명확성 기대: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성이 낮아, 예측 가능한 투자 위험을 가집니다. (단, 최종 확인 필요)

* 소형 주거 상품의 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 126,000,000원의 감정가는 소형 도시형생활주택으로서 시장 경쟁력을 갖춘 가격대로 평가됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석

본건은 전용면적 15.86㎡ (약 4.80평)의 소형 도시형생활주택입니다. 제공된 최근 매매 사례들은 본건보다 면적이 크거나 연식이 상이하여 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 2026년 5월, 호계동 919-15 에이스빌 (전용 56.11㎡, 2015년식): 3억 4,200만원

* 2026년 5월, 호계동 902-25 썬팰리스 (전용 48.49㎡, 2020년식): 3억 3,800만원

* 2026년 5월, 호계동 918-62 다복B동 (전용 43.92㎡, 1988년식, 다세대): 1억 7,600만원

제시된 사례 중 연식과 가격대가 다소 유사한 1988년식 다세대 주택(43.92㎡)이 1억 7,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 2013년 준공 연식과 매우 작은 면적(4.80평)은 가격 형성에 영향을 미칩니다. '리츠팰리스' 건물 자체의 유사 면적 매물 시세는 1억원 초반에서 2억원 사이로 파악됩니다.

* 예상 입찰가 산정

임차 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가(1억 2,600만원)를 기준으로 보수적으로 접근합니다. 소형 면적의 특성을 감안하여, 주변 시세 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려했을 때 다음과 같이 예상됩니다.

* 추정 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 권장 입찰가: 140,000,000원 (단, 현장 방문 및 권리관계 최종 확인 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.