나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100862 [1] 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.04.자)가 제출됨
-1회 최저매각가격을 감정가로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경100862 (1) 사건의 경매 물건에 대한 보고서입니다.

2025타경100862 (1)

경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 10층1002호

오피스텔

231,000,000원 (감정가)

토지면적: 7.99㎡ (약 2.42평)

건물면적: 51.60㎡ (약 15.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 군포시 당동에 위치한 비씨팰리스3차 오피스텔 10층 1002호입니다. 당동 지역은 군포시 내에서도 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역으로, 교통 접근성이 양호하며 생활 편의 시설 이용이 편리한 입지입니다. 주변에 녹지 공간과 공공 시설이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 3월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑6)입니다. 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (김영숙): 보증금 216,000,000원, 전입일자 2019.06.28, 확정일자 2019.06.04. 대항력은 없으며, 말소 예정입니다.

* 임차인 (조승우): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.03.11. 대항력이 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항: HUG는 임차권 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.04.자)를 제출하였습니다.

* 기타 권리: 갑2, 갑4, 갑5 (소유권이전, 신탁등기말소, 공유자전원지분 이전) 등은 소멸될 것으로 보입니다. 갑7 (국민건강보험공단 압류) 또한 말소될 예정입니다.

주의사항: 임차인 조승우는 대항력이 있으나, 제공된 정보상 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항으로, 계약 시 임차인의 점유 및 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 당동 일대는 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재된 복합 상권입니다. 지역 내 유동인구가 꾸준하며, 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 임차 수요가 안정적일 것으로 판단됩니다. 비씨팰리스3차는 비교적 신축 건물로, 주변 상권 내에서도 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 있어 도심 및 수도권 접근이 용이합니다. 차량 이용 시 주요 도로망 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 은행, 각종 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 단지 주변에 초, 중, 고등학교가 위치해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 조승우는 대항력을 보유하고 있으므로, 인도 명령 시 임차인의 저항 또는 명도 지연의 가능성이 있습니다. 비록 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 권리 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG가 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 법적 효력 및 추후 분쟁 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 첫 매각 가격: 1회차 최저매각가격이 감정가와 동일하게 책정되어 있어, 경쟁 입찰 시 감정가를 넘어서는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 오피스텔로, 군포시 당동의 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG의 확약서 내용이 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인 관련 리스크를 철저히 분석하고, 현 시세 대비 적정 낙찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2019년 건축된 비교적 신축 건물로, 내부 컨디션 및 관리 용이성이 좋습니다.

* 군포시 당동 중심 입지: 교통, 편의시설, 상업시설 접근성이 우수하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등 외부 요인에 따라 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 비씨팰리스3차 오피스텔의 유사 면적 실거래가는 약 170,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 추정됩니다. 본 물건의 건물 면적(51.60㎡)을 고려할 때, 면적당 시세는 약 3,870,000원 ~ 4,550,000원 수준입니다.

감정가는 231,000,000원으로, 이는 최근 거래 사례 중 고가 거래(55.73㎡, 230,000,000원)와 유사한 수준입니다. 따라서, 본 물건의 시장 가치는 약 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 예상됩니다.

단, 본 경매 물건은 1회차 최저매각가격이 감정가(231,000,000원)로 책정되었습니다. 대항력 있는 임차인 조승우의 존재(보증금 0원) 및 HUG의 확약서 등 변수가 있으므로, 입찰 시점의 경쟁 상황과 임차인 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 235,000,000원

적정 입찰가 제안: 225,000,000원 (경쟁 상황 및 리스크 감안 시)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.