나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100863 [1] 경기도 군포시 당동 775-5 와이즈캐슬 12층1201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 ""지하철1호선 군포역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 주상용, 업무용, 상업용 부동산이 혼재되어 있는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(1호선-군포역)이 소재하는 등 제반교통사정은대체로 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 14층건내 제12층 제1201호로
(사용승인일 : 2019.05.14)
외벽 : 몰탈위 페인트마감등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감등
창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 화장실, 발코니등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비,
승강기설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동향의 완경사지를 자체기반 평탄하게 뷰자조성한 부정형의 토지로서 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약10미터 및 서측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상이며, 현장답사시 거주인 등의 부재로 집합건축물대장상의 도면 등에
근거하여 작성하였는바, 현황과 다소 차이가 있을수 있으니, 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 임차인 NGUYEN TRUONG GIANG : 2025.04.21. 권리신고 및 배당요구를 하였고 2025.05.07. 배당요구신청철회서를 제출하였으나, 대항력 유무는 불분명함
2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 4. 9.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경100863 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 군포시 당동 775-5 와이즈캐슬 12층1201호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 복합 용도)

토지면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

건물면적: 66.21㎡ (약 20.04평)

감정가: 404,000,000원

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 지하 2층, 지상 14층

해당층: 12층

사용승인일: 2019년 05월 14일

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본건은 경기도 군포시 당동에 소재하며, 지하철 1호선 군포역 서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 주택, 주상용, 업무용, 상업용 부동산이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 군포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 북측 약 10미터, 서측 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2025년 03월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

이에 따라 을구의 주택임차권(배은혜, 2023.08.09 접수, 324,000,000원)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 관련 권리(갑3, 갑4)도 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: N T G

보증금: 10,000,000원

차임: 850,000원

전입일자: 2025년 01월 17일

확정일자: 2025년 01월 17일

배당신고일자: 2025년 04월 21일

비고: 권리신고 및 배당요구를 하였으나, 이후 배당요구 철회서를 제출하였습니다. 대항력 유무는 불분명한 상태입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (승계인)

보증금: 324,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2021년 07월 05일

전입일자: 2021년 07월 23일

배당신고일자: 2023년 08월 09일

비고: 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하였습니다. 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026. 04. 09.자)가 제출되었습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변은 주택, 상가, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 유동인구가 꾸준히 존재합니다.

인근 지하철역 및 버스정류장과 인접하여 상업 시설 이용 및 접근성이 양호합니다.

복합 용도 건물(업무시설, 공동주택 등)의 특성상 다양한 계층의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

군포역 인근으로 각종 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태로 편의성과 접근성을 동시에 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 및 편의시설

본 건물은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 기본적인 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

건물 자체적으로 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합되어 있어 건물 내에서 다양한 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 리스크

NGUYEN TRUONG GIANG 임차인의 대항력 유무가 불분명한 점은 잠재적 위험 요소입니다. 비록 보증금 액수는 크지 않으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. HUG의 확약서 제출로 보증금 인수 문제는 해결되었으나, 명도 절차 진행 시 임차인과의 원만한 합의가 필요합니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 404,000,000원이지만, 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 16평형대가 1억 5천만원 ~ 2억 6천만원 선에서 거래되고 있습니다. 본건 면적(약 20평)과 신축 건물임을 감안해도 감정가와 현재 시장가 사이의 큰 괴리가 존재합니다. 이는 경매 시 입찰가 산정에 있어 면밀한 주의가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포역 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)의 복합 용도 건물 내 주거 공간입니다. 교통 및 생활 편의성이 양호하며, HUG 관련 채무는 매각으로 소멸되어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 대항력 유무가 불분명한 소액 임차인이 존재하며, 감정가와 실제 시장 거래가 간의 큰 차이가 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 군포역 초역세권 입지로 교통 및 생활 편의성 우수

* 2019년식 신축급 건물로 관리 상태 양호 및 현대적 시설 구비

* HUG 관련 채무 소멸로 인한 명확한 권리 관계 (단, 임차인 NGUYEN TRUONG GIANG 관련 주의 필요)

* 감정가 대비 시세가 낮아 투자 가치 상승 잠재력 존재 가능성

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 16~18평형대의 거래가가 1억 5천만원에서 2억 6천만원 사이에 형성되어 있습니다. 본건은 20.04평으로 면적이 더 크고, 2019년식의 신축 건물임을 감안할 때, 최고가 거래 사례(2.6억원, 17.97평, 약 1447만원/평)를 기준으로 산정하면 약 2억 9천만원 수준의 가치를 추정해볼 수 있습니다.

신축 건물이라는 장점을 고려하여 프리미엄을 적용하고, 감정가(4.04억원) 및 시장의 불확실성을 감안할 때, 보수적으로 보아 3억 2천만원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 경쟁 입찰 상황 및 낙찰 후 명도 비용, 임차인 NGUYEN TRUONG GIANG 관련 비용 등을 고려한 합리적인 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.