나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100836 [1] 경기도 군포시 당동 776-11 성인스위스아파트 지하1층비01호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 군포역(지하철 1호선) 남서측 인근에 위치하며,
주위환경은 소형아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(군포역)이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 9층 건물 중 제지하1층 제비01호로서,
사용승인일 : 2003.01.03.
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감,

이용상태

집합건축물대장상 제1종근린생활시설로 기재되어 있음.

설비내역

위생설비, 기본적인 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 남동측으로 각각 중로 및 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육
제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-
09-06)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공부상 소유자는 유재환이며, 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100836 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 776-11 성인스위스아파트 지하1층비01호

용도: 집합건축물대장상 제1종근린생활시설 (성인스위스아파트 단지 내 위치)

건물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕 9층 건물 중 지하 1층 비01호

사용승인일: 2003년 1월 3일

감정가: 278,000,000원

토지 면적: 43.73㎡ (약 13.23평)

건물 면적: 147.91㎡ (약 44.74평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 군포시 당동 소재 군포역(지하철 1호선) 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 소형 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 역세권 상업 및 주거 복합지구입니다.

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 군포역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

남측으로는 중로, 남동측으로는 소로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 각종 지역 지구 제한 사항(소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제지역)이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 2월 9일자 강진군수산업협동조합 근저당 (93,600,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다. (을5 근저당, 갑28, 갑29, 갑30, 갑31, 갑32 가압류/압류)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 지상권 등 별도 등기된 권리사항 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 11월 8일

* 확정일자: 2024년 11월 20일

* 배당신고일자: 2025년 4월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

1.3. 상권분석

군포역 역세권을 중심으로 형성된 지역 상권에 속하며, 다양한 소매점, 식당, 서비스 업종 등이 입점해 있습니다.

본 물건은 제1종근린생활시설로 등재되어 있어, 해당 용도에 맞는 업종(소매점, 휴게음식점, 학원 등)으로 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

주변에 소형 아파트 및 오피스텔 단지가 형성되어 있어 일정 수준의 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

다만, 역 주변 상권의 경쟁 강도 및 공실률 추이를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 군포역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대형 쇼핑몰이나 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

교육시설: 물건지 주변은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

주거환경: 아파트와 오피스텔, 상가 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경의 쾌적성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도: 2003년 준공된 건물로, 약 20년 이상의 경과 연수를 감안할 때 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

용도 불일치 가능성: 집합건축물대장상 '제1종근린생활시설'로 되어 있으나, '성인스위스아파트' 단지 내에 위치하고 있어 내부 구조나 실제 이용 용도가 공부와 상이할 수 있습니다. 이로 인해 추후 건축 관련 규제나 활용에 제약이 발생할 수 있으므로, 현장 방문 시 실사용 용도를 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

혐오시설: 군포역 주변을 중심으로 확인한 결과, 본 물건지와 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

권리관계: 등기부상 다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다. 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군포역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 제1종근린생활시설이라는 용도로 활용 가능성이 높습니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자를 긍정적으로 고려할 수 있는 요소입니다.

다만, 건물 노후도 및 공부상 용도와 실제 이용 상태 간의 잠재적 차이 등은 투자의 안정성을 위해 면밀한 사전 조사와 현장 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 군포역을 통한 편리한 교통망 및 유동인구 확보 용이.

상업 시설 활용: 제1종근린생활시설 용도로 다양한 업종 임대 및 수익 창출 기회.

권리 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 등의 부대 비용 발생 가능성 낮음.

잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가는 278,000,000원입니다.

본 물건의 면적(147.91㎡/약 44.74평)과 건물 연식(2003년 준공), 지하 1층이라는 점 등을 고려할 때, 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 조사가 필수적입니다.

일반적인 군포역 주변 상가/오피스텔 시세(평당 500만~800만원 수준)를 감안하면, 해당 물건의 감정가는 중간 정도 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금(0원)을 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하를 신중하게 고려해 볼 수 있으며, 상세한 현장 조사 및 최신 시세 동향 분석 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.