나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100823 [1] 경기도 의왕시 오전동 892 의왕서해그랑블(블루스퀘어)판매시설(상점) 2층219호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 오전동 소재 '의왕중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설 및 공동주택(다세대주택, 아파트) 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는바, 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상2층 건물 내 제2층 제219호로서,
(사용승인일: 2018.11.22.)

외 벽: 몰탈위수성페인트 및 미장석재붙임 마감 등
내 벽: 내부인테리어 마감 등
창 호: 알루미늄샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(상호: 엘동물병원)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 옥내소화전, 스프링쿨러, 화재
탐지설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인근도로와 등고평탄한 가장형 토지로 아파트 및 상가 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 50미터 내외, 남측으로 노폭 약 25미터 내외 및 동측으로 노폭 약 10미터
내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-오전동 892번지:도시지역, 일반상업지역, 중심지미관지구, 특정용도제한지구(2015-01-23),
제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(고천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의왕중학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경
규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시
교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동
관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(고천배수구역)<하
수도법>, 하수처리구역(2022-09-05)(고천처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역,토지
거래계약에관한허가구역(2024-11-10)

-오전동 892-1번지:도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구(2015-01-23), 제1종지구단위
계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전
부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고천초등학교)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의왕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리
권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>,
교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제
지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(고천배수구역)<하수도법>, 하수처리구역
(2022-09-05)(고천처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가
구역(2024-11-10)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건건물 2층 공부면적이 등기사항전부증명서는 5,210.42㎡이고 집합건축물대장(표제부,
갑)은 1,119.769㎡로 상이하나, 집합건축물대장상 2층면적이 오기인 것으로 판단되어,
현황 및 등기사항전부증명서를 기준으로 표기함.
- 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경100823 (1)

* 소재지: 경기도 의왕시 오전동 892 의왕서해그랑블(블루스퀘어) 판매시설(상점) 2층 219호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 금 620,000,000원

* 토지 면적: 12.32㎡ (약 3.73평)

* 건물 면적: 84.75㎡ (약 25.64평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프더블유2412유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 의왕시 오전동 소재 '의왕중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택, 아파트) 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물은 서측 약 50미터, 남측 약 25미터, 동측 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 건물의 공식 주소는 경기도 의왕시 경수대로 262 (오전동)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020.11.02. 접수, 금 657,600,000원)

* 후순위 권리:

* 신용보증기금 가압류 (2024.12.05. 접수, 금 100,000,000원)

* 의왕시 압류 (2025.02.17. 접수)

* 에프더블유2412유동화전문유한회사 임의경매 개시 결정 (2025.02.27. 접수, 금 537,065,254원)

* 등기부상 채권 총액은 약 757,600,000원입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주의: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요 및 비고 사항이 없어 현재로서는 특별한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 '의왕서해그랑블(블루스퀘어)' 단지 내 판매시설(상점)로, 현재 '엘동물병원'으로 이용 중에 있습니다.

* 인근 지역은 근린생활시설과 공동주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 상점가로서 지역 주민들의 일상생활과 밀접한 업종들이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 본 건물은 철근콘크리트구조로, 2018년 11월 22일 사용승인되었습니다.

* 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 에스컬레이터, 옥내소화전, 스프링쿨러, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 지하 주차장이 구비되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 주변에 의왕중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 자산으로, 복잡한 금융 거래 구조가 배경에 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인(엘동물병원)의 임대차 계약 조건이 명확히 확인되지 않았으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 현장 방문 및 탐문을 통해 확인해야 할 최우선 사항입니다.

* 건축물 공부 상 면적 차이: 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 상 건물 전체 면적에 차이가 있다는 점은 행정 처리상의 혼선 가능성을 시사합니다. 본건(219호)은 제공된 면적 기준대로 평가되었으나, 추후 관리상의 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 중심지미관지구, 특정용도제한지구 등 복합적인 용도지역 지구 설정으로 인해 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 의왕시의 주거 및 상업 지역에 위치한 근린상가로, 현재 동물병원으로 정상 영업 중에 있는 것으로 보입니다.

* 접근성과 편의 시설 등 입지 조건은 양호한 편이며, 건물 상태 및 관리 상태 또한 비교적 최근에 사용 승인된 건물임을 감안할 때 무난할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 임대 관계 미확인이라는 중대한 리스크 요소를 안고 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건이라는 점도 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실사용 중인 '엘동물병원' 자리로, 현재 영업 상태를 유지하며 즉시 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 신축에 가까운 건물(2018년 사용승인)로, 시설 노후도가 낮아 추가적인 대규모 수리비 발생 가능성이 적습니다.

* 안정적인 주거 배후 수요를 바탕으로 한 근린상가의 특성상 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 깨끗한 등기부 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 금 620,000,000원입니다.

* 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크, 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 입찰가를 산정함에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 명도 비용 및 예상되는 시간 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 현장 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. (예: 금 550,000,000원 ~ 금 620,000,000원 범위 내 신중 검토)

* (주의: 위 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사와 시세 조사를 병행해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.