나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100981 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 859-14 미영팰리스 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안 초등학교' 북측 인근에 위
치하며, 주위는 다세대 등 공동주택, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는
지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 경사지붕 지상 5층 건 내 제2층 제203호(사용승인일:
2018.10.22.)로서,


외벽: 치장벽돌 마감 등,
창호: 샤시창호 등 입니다.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

대상물건 건물에는 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(만안 초등학교.
세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(양명고등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)
<교육환경 보호에 관한 법률), 상대보호구역(양명여자고등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에
문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 법률>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건고유번호: 안양지원 2025타경100981 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 859-14 미영팰리스 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 308,000,000원

토지면적: 26.81㎡ (약 8.11평)

건물면적: 45.52㎡ (약 13.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

대상 물건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다.

만안초등학교, 양명고등학교, 양명여자고등학교 인근의 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 안양지원 2025타경100981 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-04-14)

채권자: 주택도시보증공사

채권총액: 224,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 224,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-14

* 확정일자: 2020-06-16

* 배당신고일자: 2024-07-22

* 대항력: 있음

등기부 요약:

* 갑1: 곽혜선 (소유권보존, 2018-10-24)

* 갑2: 신유영 (소유권이전-매매, 2018-12-20)

* 을1: 김금주 (주택임차권, 2024-07-22 접수, 보증금 224,000,000원, 인수, 전입일자 2020-07-14)

* 갑3: 주택도시보증공사 (강제경매, 2025-04-14 접수, 224,000,000원, 말소, 말소기준권리)

물건명세서 주요 내용:

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 224,000,000원, 2022년 4월 10,000,000원 증액)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (총 임차보증금 234,000,000원 추정)

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

만안초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제203호

* 사용승인일: 2018년 10월 22일

* 외벽: 치장벽돌 마감

* 창호: 샤시창호

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비 등

토지 현황:

* 형상 및 이용 상태: 대체로 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 등 건부지로 이용 중

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 존재: 임차인 김금주 씨는 2020년 7월 14일 전입신고와 함께 224,000,000원의 보증금으로 거주 시작하였으며, 2022년 4월 10,000,000원을 증액하였습니다. 총 임차보증금은 234,000,000원으로 추정됩니다.

보증금 인수 가능성: 물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다. 강제경매 개시 채권액(224,000,000원)이 임차인의 최초 보증금과 동일하나, 증액분 10,000,000원 또는 그 이상의 금액이 배당에서 충당되지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다.

시세 대비 감정가: 주변 유사 물건("미영팰리스", 60.33㎡, 4층)이 2026년 7월 28,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가(30,800만원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 인수될 수 있는 보증금을 고려하면 투자 수익률이 낮아질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 신축된 다세대주택으로, 건물 상태는 양호한 편입니다.

만안초등학교 인근의 입지 조건을 갖추고 있으며, 지역 생활 편의시설 이용도 가능합니다.

그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 총 보증금이 강제경매 채권액을 초과할 가능성이 높아, 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 임차인과의 협의 결과 및 인수되는 보증금액을 명확히 확인한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 교육 환경: 만안초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구의 선호도가 있을 수 있습니다.

* 시세 차익 기대: 인수 보증금 부담을 제외하고 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 308,000,000원

최근 유사 물건 ("미영팰리스", 60.33㎡, 4층) 매매가: 285,000,000원 (2026년 7월)

본건 면적(45.52㎡) 기준 시세 환산가: 약 215,000,000원 ~ 250,000,000원 (건물 연식, 층수 등 고려)

잠재적 인수 보증금: 최소 10,000,000원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금 위험을 포함하여 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 검토하는 것을 제안합니다. 해당 범위 내에서 입찰 시, 인수 보증금 발생 여부에 따라 수익성이 결정될 것이며, 최악의 경우에도 감정가 대비 상당한 할인율을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.