나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100839 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 676-38 원평노블레스12차 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양역 - 지하철1호선' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역(안양역 - 지하철1호선)이 소재하여 대중교통 여건은 전반적으로 무난합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하4층/지상13층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 : 2018.12.27)
외벽 : 저층부 석재붙임, 몰탈 위 시멘트 마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

본건은 오피스텔 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화설비, 화재탐지설비, 난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 오피스텔 및 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 화재경계지구<소방기본법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 3. 31.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100839 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 676-38 원평노블레스12차 4층403호

용도: 오피스텔

감정가: 317,000,000원

토지면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

건물면적: 68.10㎡ (약 20.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2018년 12월 27일

건축물대장상 주용도: 업무시설 (오피스텔 및 연립주택)

전유면적: 68.1㎡

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

안양역(지하철 1호선) 남서측 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 노선 버스정류장도 인근에 소재합니다.

차량 진입이 가능하며, 북서측으로 약 8m, 북동측으로 약 5m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 소로2류, 소로3류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 화재경계지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 2023년 5월 8일자 울산세무서장의 압류 (갑6)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음

인수되는 임차보증금: 0원

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김유동)

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 1일

확정일자: 2021년 5월 31일

배당신고일자: 2023년 7월 25일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서 제출.

* 이한나

보증금: 900,000원

차임: 900,000원

전입일자: (미상)

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 보증금과 차임은 명시되었으나, 전입일자 및 확정일자가 미상으로 권리관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 복합 상권입니다.

안양역이라는 주요 교통 허브 인근에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 상업 시설 이용이 용이합니다.

소로2류, 소로3류의 도로에 접하고 있어 접근성은 무난한 편입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 지하철 1호선 안양역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주거환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하여 주거 밀집 지역의 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역(안양시 박달2동 등)에서 폐기물 처리 시설, 주취해소센터 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 민원이 있는 것으로 파악되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 임차인의 대항력 포기 및 확약서: 주택도시보증공사는 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 잔액에 대한 매수인에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없음을 의미하나, 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

임차인 이한나: 보증금 및 차임은 명시되었으나, 전입일자 및 확정일자 등 권리관계가 명확하지 않아 명도 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

최근 시세 대비 감정가: 감정가 3억 1,700만원 대비 최근 실거래가(2억 5,500만원 ~ 2억 9,800만원)가 낮은 편이므로, 낙찰가 산정에 신중이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양역 초역세권의 우수한 입지를 자랑하며, 다양한 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

HUG 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 임차인 이한나 씨의 명도 절차 및 확약서의 구체적인 내용에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

시세 대비 적정 가격 산정을 통해 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 교통 환경: 안양역을 통한 지하철 및 버스 이용이 매우 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

탄탄한 임대 수요: 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 주변 상권 발달로 인한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

부담 없는 인수 조건: HUG의 확약서로 인해 낙찰 후 추가적인 임차보증금 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 건물면적 68.10㎡(약 20.6평)입니다.

감정가는 317,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석:

2024년 12월 23일 (52.95㎡): 255,000,000원 (약 4,817,000원/평)

2024년 10월 1일 (72.12㎡): 277,000,000원 (약 3,841,000원/평)

2026년 2월 28일 (68.1㎡): 298,000,000원 (약 4,376,000원/평)

가장 유사한 면적(68.1㎡)의 거래가는 2026년 2월 28일 298,000,000원입니다. 이 거래는 직거래였으며 6층이었습니다. 본 건은 4층입니다.

층수 차이 및 시장 상황 변동 가능성을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 입찰가는 2억 7,000만원 ~ 2억 9,000만원 범위로 예상됩니다.

보수적으로 접근 시 2억 7,000만원, 적극적으로는 2억 9,000만원까지 고려할 수 있습니다.

1.9. 추가 확인 사항

HUG의 임차권 포기 확약서 원본 및 법적 효력에 대한 전문가 검토를 권장합니다.

임차인 이한나 씨와의 명도 협상 또는 법적 절차 진행 가능성에 대한 사전 검토가 필요합니다.

현장 방문을 통해 건물의 상태, 관리 상태, 주변 환경 등을 직접 확인하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.