나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100903 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 438-7 청명더에이스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안구청' 북측 인근에 위치하며 주변은
다세대, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 '명학역'이
소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 14층 건물 내 3층 301호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항)
창호 : 하이샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔임.
(※ 후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 옥내주차장,
기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단지의 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로와 접하며, 북동측 및 남서측으로 3m 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안양동 438-7 :
도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류
(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

안양동 438-8 :
도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역<건축법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

안양동 438-19 :
도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역<건축법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건의 공부상 용도가 오피스텔인바, 주거용 여부를 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 공부상 용도는 오피스텔인바, 주거용 여부 확인 요함
-임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.01.16.자)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안양지원 2025타경100903 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 438-7 청명더에이스 3층301호

건물 준공일: 2020년 12월 15일

용도: 오피스텔 (공부상 용도이며, 주거용 여부 확인 필요)

감정가: 361,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 13.23㎡ (약 4.00평)

건물면적: 69.81㎡ (약 21.12평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리 및 특이사항 요약

공동담보, HUG 인수조건 변경, 공부상 용도는 오피스텔인바, 주거용 여부 확인 요함. 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.01.16.자)가 제출됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안구청' 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 '명학역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

본 물건의 말소기준권리는 2022년 11월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)로 추정됨. 해당 권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 위 가압류를 포함한 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황 분석

임차인: 주택도시보증공사 (최현아)

보증금: 347,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 06월 30일

확정일자: 2021년 06월 07일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(임차권 승계인)는 대항력을 포기하고, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었음. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 기타 권리관계

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매, 압류 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정임. 등기부채권 총액은 1,125,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능할 것으로 보임.

4.2. 오피스텔 이용 현황

최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(청명더에이스) 내 69.81㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 4월 28일 26,900만원(2억 6,900만원)에 거래된 이력이 있음. 이 정보는 본 물건과 동일한 면적에 대한 시장 가격을 파악하는 데 중요한 참고 자료가 될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반 시설

본건 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 명학역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 것으로 판단됨.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 도축장 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았음. 다만, 안양시 만안구 박달2동 지역에서는 폐기물 처리 시설 설치와 관련하여 주민 반발 사례가 있었으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련은 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용

공부상 용도는 오피스텔이나, 실제 주거용으로 사용될 가능성이 있으므로, 경매 진행 시 현장을 방문하여 주거용 여부 및 실제 이용 상태를 반드시 확인해야 함.

6.2. 임차권 관련 계약 조건

주택도시보증공사(임차권 승계인)가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수하는 임대차 관련 금액은 없으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 진위 여부에 대한 최종 확인이 필요함.

6.3. 기타 (공동담보, HUG 인수조건)

본건은 공동담보 물건이며, HUG 인수조건 변경 사항이 있어 이에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 준공)의 오피스텔로, 명학역 인근에 위치하여 입지 및 교통이 양호한 편임. 공급 면적 대비 감정가 대비 최근 실거래가에 다소 차이가 있어 시세 조사가 중요함. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없으나, 공부상 용도와 실제 이용 상태 확인 등 현장 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2020년 준공)

* 명학역 인근 역세권 입지

* 69.81㎡의 실사용면적으로 주거 및 업무용으로 활용 가능

* 임차인의 대항력 포기 확약서로 인한 인수 보증금 없음

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(청명더에이스) 내 69.81㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 4월 28일 26,900만원(2억 6,900만원)에 거래된 이력이 있습니다. 이는 본 물건의 감정가 361,000,000원 대비 약 25.5% 낮은 가격입니다. 해당 실거래가는 6층에 거래된 것으로, 본건은 3층에 위치합니다. 일반적으로 층간 차이가 시세에 영향을 미치므로, 이를 고려하여 가격을 조정할 필요가 있습니다. 다른 유사 오피스텔의 시세 자료들을 종합해 볼 때, 감정가보다는 실거래가 수준에 근접한 가격대가 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

인수 보증금이 없다는 점을 고려하고, 최근 실거래가(2억 6,900만원)와 감정가(3억 6,100만원) 사이에서 합리적인 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 3층이라는 층수와 물건의 특이사항을 감안할 때, 약 2억 8,000만원에서 3억 1,000만원 사이의 입찰가 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.