나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100827 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 716-5 흥화아파트 101동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양3동행정복지센터""에서 남측으로 인근에 위치
하는 흥화아파트 제101동 제19층 제1903호임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하2층/지상19층 중 제19층 제1903호로서,
(사용승인일 : 1996.04.29.)

외 벽 : 모르타르위 페인팅 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창 호 : p.v.c.새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비, 소방설비,
방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

북서측으로 노포 약 9미터 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(근명고등학교, 세
부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성
원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 교통기타용도지역지구미분
류(대도시권)<도로법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 안양지원 2025타경100827(1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 분석한 것입니다. 본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 흥화아파트 101동 19층 1903호로, 아파트입니다. 감정가는 4억 5천1백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 716-5 흥화아파트 101동 19층 1903호

* 용도: 아파트

* 감정가: 451,000,000원

* 면적

- 토지 면적: 27.85㎡ (약 8.42평)

- 토지 지분: 27.85㎡ (약 8.42평)

- 건물 면적 (전용 면적): 84.63㎡ (약 25.60평)

- 건물 지분: 84.63㎡ (약 25.60평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕, 지하 2층 / 지상 19층 중 19층 1903호 (사용승인일: 1996.04.29.)

* 아파트 정보

- 아파트명: 흥화아파트

- 총 세대수: 167세대 (101동 기준 152세대)

- 층수: 최고 19층, 본건 19층

- 전용 면적: 84.63㎡ (약 25.60평)

- 분양 면적: 제공된 정보에 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 법적 현황

* 사건 번호: 안양지원 2025타경100827 (1)

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 박OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 총 등기부채권액: 430,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양3동행정복지센터"에서 남측으로 인근한 흥화아파트에 위치합니다. 행정복지센터가 인근에 있어 공공 서비스 이용이 편리합니다.

2.2. 교통

차량 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 도로 및 필지와 등고평탄한 부정형의 토지이며, 북서측으로 폭 약 9미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 지역 특성

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 근명고등학교 및 성원유치원 인근으로 교육환경 보호구역으로 지정되어 있으며, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 주요 권리로는 소유권 이전, 주택임차권, 강제 경매 등이 존재합니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 박

* 보증금: 430,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 11일

* 확정일자: 2022년 4월 1일

* 대항력: 있음

* 말소 여부: 인수 (을구 18번 주택임차권)

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리인 강제경매 (갑4, 채권자: 박소은) 접수일자는 2025년 3월 17일입니다. 본 건의 주택임차권 (을18, 채권자: 박소은)은 2024년 10월 30일 등기되었으며, 이는 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 주요 인수 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 18번 주택임차권(임대차보증금 430,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 편의시설

본건 인근에 안양3동행정복지센터가 위치하여 행정서비스 이용이 편리합니다. 또한, 상업지역과의 접근성을 고려할 때 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 단지 내 편의시설

흥화아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

4.3. 교육 환경

본건은 근명고등학교와 성원유치원 인근에 위치하여 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 자녀가 있는 가구에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(박 )의 보증금 430,000,000원 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 해당 금액은 감정가 및 시세와 유사하거나 더 높은 수준으로, 인수 시 상당한 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 건물 노후도

본건 아파트는 1996년에 사용승인되어 2024년 기준 약 28년차로, 노후도가 상당하여 향후 재건축이나 리모델링 시점을 고려해야 할 수 있습니다.

5.3. 주변 시설

현재 제공된 정보 및 검색 결과상 본건 아파트 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 안양시 만안구 박달동 일대에 폐기물 처리 관련 시설 및 도축장 등이 운영된 이력이 있어, 해당 지역의 개발 계획 및 환경 변화 등을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6. 시세 분석

6.1. 최근 실거래가 현황

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 아파트 단지 내 유사 면적대의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 24일: 59.97㎡ 거래가 28,800만원

* 2026년 3월 3일: 59.97㎡ 거래가 29,000만원

* 2026년 6월 13일: 76.44㎡ 거래가 38,100만원

상기 실거래가 정보를 바탕으로 본건(84.63㎡)의 경우, 76.44㎡ 거래가 38,100만원(약 498.3만원/㎡)임을 감안할 때, 시세는 약 4억 2천만원 이상으로 추정됩니다.

6.2. 아파트 단지 개요

흥화아파트는 1996년 4월 29일에 사용승인되었으며, 총 152세대(101동 기준)로 이루어져 있습니다. 최고 19층 규모입니다.

7. 투자 포인트

* 안양3동 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 이용이 편리합니다.

* 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 교육환경 보호구역으로 지정된 점은 일부 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가(4억 5천1백만원)는 잠재적인 투자 가치를 시사합니다.

8. 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 4억 3천만원을 인수해야 하는 매우 높은 위험 부담이 있는 물건입니다. 임차인이 경매 신청 채권자이기도 하다는 점은 특이사항이며, 낙찰 후 임차인과의 관계 및 인수되는 보증금 부담을 면밀히 분석해야 합니다. 건물 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 실투자금 및 향후 자금 계획을 철저히 세워 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 감정가에서 인수 보증금을 차감하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 감정가: 451,000,000원

* 인수 예정 보증금: 430,000,000원

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 예정 보증금

* 예상 입찰가: 21,000,000원

주의사항: 위 예상 입찰가는 산정 방식에 따른 수치이며, 실제 총 매수인은 낙찰가 외에 인수되는 임차인 보증금 전액 또는 일부를 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 따라서 실제 매수 예정가는 인수되는 보증금을 포함하여 총 투입될 금액을 기준으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.