나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100796 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 946-1 뉴베스트빌1 102동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양공업고등학교"" 남측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 ""안양역""이소재하는등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

건물의구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2016.06.27.)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 탐문조사됨.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 상대보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건에 대한 현장조사시 폐문부재로 인하여 귀 제시목록 및 탐문조사 등을 통하여
개략적으로 도시하였으니, 경매진행시 참고 바라며 경매응찰시 내부 및 이용관리상태 등을 재확인 바람.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 4. 22.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보:

사건번호: 안양지원 2025타경100796 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 946-1 뉴베스트빌1 102동 3층301호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 305,000,000원

토지면적: 45.79㎡ (약 13.85평)

건물면적: 75.72㎡ (약 22.90평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재한 "안양공업고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있으며, 대체로 양호한 편입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 "안양역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 상대보호구역(안양공업고등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 14일 설정된 김동혁 근저당권(279,000,000원)입니다.

낙찰로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 2016년 12월 19일 최은정, 2021년 3월 8일 김판수

* 근저당: 2022년 1월 14일 김동혁 (279,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 2025년 2월 19일 주택도시보증공사 (399,000,000원)

임차인 현황 및 분석:

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-01-20

대항력: 없음

분석: 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인: 현 )

보증금: 399,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-01-19

배당신고일자: 2023-04-21

대항력: 없음 (등기부상 말소 기재)

분석: 등기부상 주택임차권이 말소된 것으로 확인됩니다. 더불어, 2026년 4월 22일자 확약서 제출을 통해 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 의사를 밝혔습니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 관련 부담을 지지 않을 가능성이 높음을 시사합니다.

합계 인수 보증금: 0원 (확약서 내용에 따를 경우)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

주변에 안양공업고등학교 등 교육시설이 있어 젊은층 및 가족 단위 수요가 있을 수 있습니다.

대중교통 접근성이 양호한 편으로, 안양역 상권 및 부대시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보는 본건과 다른 단지이거나 신축/구축 연식 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 2017년 준공된 39.04㎡ 다세대 주택이 2억 3,500만원에 거래된 사례(2026년 3월)는 본건과 유사한 신축 연식의 소형 면적대가 높은 가격대를 형성할 수 있음을 보여줍니다.

주변 시설 검색 결과:

본건 소재지 인근(경기도 안양시 만안구 안양동 946-1)을 지도 서비스로 확인한 결과, 혐오시설이나 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 밀집 지역 및 교육시설, 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕의 지상 5층 건물 중 3층 301호입니다.

사용승인일: 2016년 6월 27일

건축물 연면적: 총괄표제부상 1,289.95㎡, 표제부상 658.76㎡ (102동 기준), 전유부 면적 75.72㎡.

외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감

창호: 섀시창호

이용 상태: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서: 주택도시보증공사의 확약서가 제출되었으나, 실제 경매 진행 시 법원 해석이나 추가적인 분쟁의 여지가 완전히 배제되었다고 단정하기는 어렵습니다. 다만, 확약서의 내용이 명확하므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 물건도 본 채무에 대한 담보로 제공되었을 가능성이 있어, 해당 물건의 처리 결과가 본건에 영향을 미칠 수도 있습니다. (다만, 강제경매로 진행되어 해당 채무 자체는 소멸될 가능성이 높습니다.)

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 내부 이용 및 관리 상태 확인이 어려웠으며, 이는 향후 명도 과정이나 수리 비용 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 동시에 임차인으로서 보증금 채권을 가지고 있었으나, 대항력을 포기하고 잔여 보증금 청구권을 포기한다는 확약서를 제출함으로써 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 사라진 것으로 판단됩니다. 이는 본건의 가장 큰 매력 포인트입니다.

감정가 3억 500만원으로 책정되었으며, 말소기준권리 외 소멸되는 권리 관계를 고려할 때, 잠재적 리스크가 해소된 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환청구권 포기 확약서로 인한 인수 부담 최소화.

* 안양역 인근으로 우수한 교통 환경 및 생활 편의시설 접근성.

* 비교적 최근 준공(2016년)된 신축급 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 가구의 주거 수요 충족 가능.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 JSON 정보는 본건과 동일한 단지나 건물이 아니며, 건축 연식 및 면적 차이가 존재합니다.

* 2017년 준공, 39.04㎡ 다세대 매매가: 2억 3,500만원 (2026년 3월). 평당 약 1,990만원.

* 2003년 준공, 93.63㎡ 다세대 매매가: 2억 6,000만원 (2026년 3월). 평당 약 880만원.

* 2026년 3월 거래된 51.6㎡ 다세대 매매가: 1억 5,250만원. 평당 약 970만원.

위 사례들을 종합해볼 때, 건축 연식에 따른 가격 차이가 크며, 본건(2016년 준공, 75.72㎡)은 비교적 신축에 속하며 중간 크기의 면적을 가지고 있습니다.

감정가는 3억 500만원이며, 이는 평당 약 1,330만원 수준입니다.

주택도시보증공사의 인수 부담이 없다는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력을 확보하는 것이 합리적입니다.

주변 유사 연식의 소형 주택이 평당 1,990만원 수준으로 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가가 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성도 있습니다.

예상 입찰가:

감정가 305,000,000원을 기준으로, 보수적인 접근은 감정가 대비 90~100% 수준, 적극적인 접근은 감정가 이상을 고려할 수 있습니다.

다만, 신축 연식과 HUG의 확약서를 통한 리스크 해소를 고려하여, 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 본건의 실제 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 및 주변 시세 변동 추이를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.