나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100818 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 1119 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""병목안시민공원"" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 본건 근거리에 노선버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통 사
정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(주거및근생용지), 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제
권역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물 공히, 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등임.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

- 일련번호(가)
지1층 : 음식점(우돈, 엄마의찌개포장판매)으로 이용 중임.
1층 : 음식점(어소반생선구이)으로 이용 중임.
2층 및 복층 : 주택으로 이용 중임.
- 일련번호(나)
지1층 : 스크린골프연습장(안양숲스크린골프)으로 이용 중임.
1층 : 음식점(숲속의정원)으로 이용 중임.
2층 및 복층 : 주택으로 이용 중임.

설비내역

- 일련번호(가) : 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, LP가스 인입설비 등이 되
어 있음.
- 일련번호(나) : 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스 인입설비 등이
되어 있음.

부합물 및 종물

본건은 현장조사 시 제시외건물이 소재하는 것으로 조사되어 별도 평가하였음.

공부와의 차이

- 일련번호(가)는 공부상 지1층 이용상황(목욕장)과 현황 이용상황(음식점)이 상이하며, 2층
이용상황(일반음식점)과 현황 이용상황(2층 주택, 복층 주택)이 상이함.
- 일련번호(나)는 공부상 지1층 이용상황(일반음식점)과 현황 이용상황(스크린골프연습장)이
상이하며, 2층 이용상황(일반음식점)과 현황 이용상황(2층 주택, 복층 주택)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 일련번호(가, 나) 공히, 공부상 지1층은 접면도로상 1층부분에 해당됨.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 감정서에 의하면 물건 2.와 3. 각 건물의 2층은 복층구조로 층을 구분하여 사용 중인 것으로 확인되어 복층 부분은 제시외건물로 별도 평가함
3. 감정서에 의하면 위 각 건물의 공부상 이용상황과 현황이 상이하여 현황을 기준으로 평가하였으며, 공부상 지1층은 접면도로상 1층 부분에 해당하여 이를 감안하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 안양지원 2025타경100818 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 1119 (도로명 주소: 경기도 안양시 만안구 병목안로 292)

토지 면적: 1825.00㎡ (약 552.15평)

건물 면적: 총 1189.32㎡ (약 360.00평)

- 건물 가동: 594.66㎡ (약 180.00평)

- 건물 나동: 594.66㎡ (약 180.00평)

제시외 건물 면적: 326.61㎡ (약 98.80평)

총 활용 연면적 (등록 건물 + 제시외): 1515.93㎡ (약 458.80평)

감정가: 5,106,630,620원 (약 51억 663만 620원)

용도: 근린생활시설 (주 용도: 제2종근린생활시설)

주요 용도 (건축물대장): 일반음식점, 1종근린생활시설(목욕장)

건축 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

준공 연도: 2011년 10월 13일

주차: 총 9대 가능 (내부 기계식 주차)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부천제일새마을금고

2. 입지조건

위치: 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, "병목안시민공원" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본 물건은 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

도로 상태: 물건의 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 09월 07일 (을5) 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (금2,340,000,000원)

총 채권액 (등기부 기준): 3,710,000,000원 (약 37억 1천만원)

경매 개시 결정 채권자: 부천제일새마을금고 (사건번호: 2025타경100818)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 본 건의 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입/사업 2023-01-10, 확정 2025-05-21, 배당 2025-05-27, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/사업 2024-03-11, 확정 2024-03-11, 배당 없음, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업 2023-07-28, 확정 2026-03-23, 배당 2025-05-19, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업 2022-05-04, 확정 2023-10-23, 배당 2025-04-08, 대항력 없음.

* 탁 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업 2025-02-27, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업 2021-07-27, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/사업 2019-04-05, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 현재 지1층 및 1층은 음식점, 스크린골프연습장 등으로 활용되고 있고 2층 및 복층 부분은 주택으로 사용 중입니다. 병목안시민공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

병목안시민공원 인접으로 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 본 건물에는 위반건축물 등재 사항이 있어, 향후 이행강제금 부과 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

공부상 현황 불일치: 건물 사용 현황이 공부상의 용도와 상이한 부분이 다수 확인되었습니다. 특히 지1층 및 2층 복층 부분은 현황에 맞게 별도 평가되었으므로, 실제 이용 및 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

감정가 대비 채권 총액: 물건 감정가(약 51억 663만원) 대비 등기부상 총 채권액(약 37억 1천만원)은 감정가 범위 내에 있으나, 높은 채권액은 잠재적 유찰 가능성을 시사할 수 있습니다.

시장 가치 검토 필요: 높은 감정가는 실제 시장 거래 가격과 차이가 있을 수 있으므로, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 물건에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 본 물건은 넓은 대지면적(1825㎡)과 상당한 연면적(1189.32㎡, 제시외 326.61㎡ 포함 총 1515.93㎡)을 자랑하는 근린생활시설 및 주택 복합 건물입니다. 병목안시민공원 인접 지역으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 모든 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금은 0원이며, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 위반건축물 존재 및 공부상 용도와 현황의 불일치로 인한 제반 사항은 반드시 확인하고 진행해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

높은 감정가는 경쟁력 있는 낙찰가 산정의 기회가 될 수도 있지만, 동시에 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 모두 일괄 매각되어 별도의 명도 대상이 적고 관리가 용이합니다.

다용도 활용: 현재 음식점, 스크린골프연습장, 주택 등 다양한 용도로 활용되고 있어, 향후 임대 사업 또는 자체 활용 시 유연성이 높습니다.

넓은 토지 규모: 550평 이상의 대지 면적은 향후 증축 또는 개발 가능성을 열어둡니다.

쾌적한 환경: 시민공원 인접으로 주거 및 상업 시설로서의 매력도를 높입니다.

인수 보증금 없음: 임차인 관련 부담이 없어 투자금 확보 및 운영 계획 수립이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 추가적인 권리 분석, 법원 경매 절차 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 위반건축물에 대한 시정 비용, 공부상 현황 불일치로 인한 잠재적 문제점 등을 감안하여 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가(약 51억 663만원) 대비 70~80% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하며 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 구체적인 예상 입찰가는 전문가와 상담 후, 최신 경매 정보를 바탕으로 최종 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.