나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100803 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 814-1 타운하우스 에이동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.03.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 석수동, '안양호암초등학교' 남동측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)으로서 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이
혼성된 일반주택지대임.

교통상황

간선도로인 경수대로까지 600미터 거리로서 간선도로 및 대중교통시설 접근성 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물의 제1층으로서
외벽은 치장벽돌쌓기, 석재판넬이음 등,
내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이고,
창호는 샛시창호임.

이용상태

다세대주택 단위세대로서 방(3개), 거실, 주방/식당, 욕실(2개), 다용도실 등으로 구성
되어 있음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 도시가스이용설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 1동의 구분건물의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

폭 6미터 포장도로와 접하여 통행 및 승용차 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2012-06-21), 소로3류(폭 8m 미만)(접함),
대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 정비구역, 도시교통정비지역,
역사문화환경보존지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안양지원 2025타경100803 (1)

1.2. 소재지

경기도 안양시 만안구 석수동 814-1 타운하우스 에이동 1층101호 (신주소: 경기도 안양시 만안구 예술공원로131번길 17)

1.3. 용도

다세대주택 (공동주택)

1.4. 감정가

372,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 51.34㎡ (약 15.53평)

* 토지 지분: 51.344㎡ (약 15.53평)

* 건물면적: 62.79㎡ (약 18.99평)

* 건물 지분: 62.79㎡ (약 18.99평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

서울보증보험 (등기부상 확인)

1.9. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 101호

* 사용승인일: 2020년 05월 11일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 석수동 소재 '안양호암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼성된 일반주택지대입니다.

2.2. 교통상황

* 간선도로인 경수대로까지 약 600미터 거리로, 간선도로 및 대중교통시설 접근성이 무난합니다.

* 폭 6미터 포장도로와 접하여 차량 통행 및 승용차 접근이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2012-06-21), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 대기관리권역, 대도시권, 정비구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

안양시 압류 (접수일자: 2024-06-14, 등기구분: 갑11)

3.2. 현재 진행 중인 경매 개시 결정

서울보증보험 강제경매 (접수일자: 2025-02-21, 등기구분: 갑14)

3.3. 임차인 현황

* * 이강근: 전입일자 2021-01-07, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (권리분석)

* * 이명섭: 전입일자 2024-10-18, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. (권리분석)

* * 정예린: 전입일자 2020-12-21, 확정일자 2020-12-03, 보증금 338,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음. 배당신고일자 2023-02-07. (권리분석)

3.4. 인수되는 권리

* 정예린 임차인의 주택임차권 (등기구분: 을1)

* 권리금액: 338,000,000원

* 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 총 등기부 채권액 (말소 기준 권리 포함)

338,000,000원 (정예린 임차권 + 서울보증보험 강제경매액)

3.6. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인 정예린 씨의 보증금 338,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 물건입니다. 이 보증금은 경매 절차에서 배당을 통해 일부 회수될 수 있으나, 전액 변제되지 못할 경우 잔액은 매수인이 부담하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 주택가로, 지역 내 거주민을 배후 수요로 하는 근린생활시설이 주로 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 편의 시설

* 안양호암초등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

* 경수대로에 인접하여 차량 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 다용도실 등으로 구성된 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다.

* 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 교육

* 대중교통 이용이 가능하며, 경수대로 접근이 용이합니다.

* 안양호암초등학교 도보 통학이 가능한 거리입니다.

5.3. 주변 환경

* 현장 주변에 혐오시설이 있다고 알려진 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정예린 씨의 보증금 338,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 해당 금액 전액이 배당으로 변제되지 못할 경우, 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 대항력 있는 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 있을 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재 명시된 임차인은 이강근, 이명섭, 정예린입니다.)

6.3. 토지 이용 제한

역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있는 토지이용계획이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 석수동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)인 다세대주택입니다. 교육 및 교통 환경이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차 보증금이 338,000,000원으로, 이는 감정가 372,000,000원과 비교 시 상당한 금액이며, 현재 파악된 주변 시세로 미루어 볼 때 매수인이 부담해야 할 총액이 물건의 적정 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 시세 조사를 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 안양호암초등학교 인근으로 교육 환경이 우수합니다.

* 경수대로 인접으로 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 정예린 임차인의 보증금 338,000,000원을 인수해야 하나, 이를 고려한 낙찰가 산정 시 시세 대비 저평가된 기회를 찾을 수도 있습니다. (단, 현재 시세로는 어려움)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 372,000,000원

* 인수되는 임차 보증금: 338,000,000원

* 주변 최근 매매 시세 분석 (단위: 만원):

* 석수빌라 (1986년식, 41.88㎡): 22,000

* 라움캐슬 (2019년식, 59.97㎡): 30,000

* 수자인 (2013년식, 39.3㎡): 24,700

* 본건 면적(62.79㎡, 약 18.99평)과 유사한 라움캐슬(59.97㎡)이 30,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 30,000만원 ~ 33,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액은 '낙찰가 + 인수 보증금'입니다.

* 본건의 인수 보증금(338,000,000원)이 추정 시세(30,000만원 ~ 33,000만원)보다 높기 때문에, 현재 시세로만 판단할 경우 정상적인 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

* 만약 총 부담액을 시세 범위(예: 30,000만원) 내로 맞추려면, 낙찰가는 30,000만원 - 33,800만원 = -3,800만원이 되어야 하는데, 이는 현실적으로 불가능합니다.

* '인수 보증금'을 제외한 '예상 입찰가(낙찰가)'만 제시하라는 지침에 따라, 보수적으로 산정합니다.

* 감정가 대비 낙찰가율을 40%로 가정하고, 인수되는 보증금을 제외한 입찰가를 산출해 보겠습니다.

* 감정가 372,000,000원의 40% = 148,800,000원.

* 그러나 이는 인수 보증금을 고려하지 않은 산정 방식이며, 실제 총 매수 금액은 이보다 훨씬 높아집니다.

* 예상 입찰가: 100만원

* 총 매수 예상 금액: 100만원 (낙찰가) + 338,000,000원 (인수 보증금) = 339,000,000원

* 투자 의견: 예상되는 총 매수 금액 339,000,000원은 추정 시세(30,000만원 ~ 33,000만원)를 초과하므로, 현재 정보만으로는 신중한 투자를 권장합니다. 임차인과의 협상 또는 배당 절차 결과를 면밀히 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.