나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100806 [1] 경기도 군포시 당동 778-12 8층 801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바른 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 군포시 당동 소재 군포역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박업소,
오피스텔, 다세대주택 등으로 이루어져 있음.

교통상황

차량 접근 용이하고, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 8층 801호이며,
외벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 등,
창호: 플라스틱 이중창 등.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

승강기, 소화전, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 급배수 및 위생 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형이며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 12미터, 서측으로 약 3미터의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1,2 토지: 도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-
15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및
공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률
>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.
3,4 토지: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과
밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-0
6)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 5. 26.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100806 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 778-12 8층 801호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

토지면적: 4.44㎡ (약 1.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.16㎡ (약 7.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 군포시 당동 소재 군포역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 해당 물건 주변으로는 근린생활시설, 숙박업소, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 군포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 물건 건물은 동측으로 약 12미터, 서측으로 약 3미터의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

* 주변시설: 제공된 정보상 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리: 2023년 3월 16일자 인천세무서장의 압류 등기가 말소기준권리로 판단됩니다.

* 주요 권리사항:

* 주택임차권: 박건식 (주택도시보증공사 승계인)으로 등기되어 있으며, 보증금 175,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 12월 10일, 확정일자는 2021년 11월 1일입니다.

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026년 5월 26일자)가 제출되었습니다. 이로 인해 매수인이 인수하는 임대차보증금은 0원입니다.

* 압류(인천세무서장): 2023년 3월 16일 (말소기준권리)

* 강제경매(주택도시보증공사): 2025년 2월 21일 개시되었으며, 금액은 175,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 상기 주택임차권 관련 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 군포역 인근의 일반상업지역에 속해 있으며, 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설 등이 복합적으로 분포된 상권입니다.

* 이용 상태: 본 건은 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

* 잠재력: 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 임대 수익 창출이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 상업시설, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. (세부 사항은 현장 확인 필요)

* 교통: 군포역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 관련 생활 편의시설 이용이 수월합니다.

* 설비내역: 승강기, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 급배수 및 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 매수인의 임대보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요인입니다. 이는 경매에서 흔히 발생하는 임차 관련 리스크를 원천적으로 차단한 것으로 보입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않는 부분은 있으나, 앞서 언급된 HUG의 확약서로 인해 임차보증금 관련 문제는 해소된 것으로 판단됩니다.

* 건물 노후도: 2019년에 건축된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 유지보수 상태에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 당동에 위치한 오피스텔로, 군포역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 본 건의 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 문제가 확약서 제출을 통해 매수인이 인수할 보증금이 전혀 없다는 점입니다. 이는 경매 진행 시 발생할 수 있는 가장 큰 부담 중 하나를 완전히 해소하여 투자 안정성을 크게 높입니다. 감정가는 165,000,000원이며, 최근 실거래가(25.338㎡, 145,000,000원)와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 군포역을 중심으로 한 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

* 보증금 미인수: HUG의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없어 투자 위험이 낮습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 거래 사례와 비교 시, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

* 효율적인 면적: 26.16㎡의 전용면적으로 1인 가구 또는 소형 사무실 용도로 활용성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 165,000,000원

* 최근 유사 면적 매매 사례: 25.338㎡, 145,000,000원 (2025년 5월 28일 거래)

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 사례(25.338㎡, 145,000,000원)와 본건의 면적(26.16㎡)을 고려할 때, 유사한 가격대 또는 소폭 상승한 가격 형성이 예상됩니다. 감정가(165,000,000원) 역시 시장 가치를 반영하고 있는 것으로 보입니다. HUG 관련 리스크가 해소된 점을 감안하면, 입찰 참여자들의 관심이 높을 수 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 적정 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 170,000,000원

* 추천 입찰가: 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 감정가 수준인 165,000,000원 내외에서 결정하는 것을 권장합니다. 좀 더 적극적인 입찰을 원할 경우 170,000,000원까지 고려할 수 있으나, 무리한 경쟁은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.