나이스옥션 법원경매 안양 2025타경76 [1] 경기도 군포시 도마교동 OOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 ""송안초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3, 지상15층건 내 1층 A124, A125, A126호로서(사용승인일: 2021.03.17.),
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 인조석붙임 등 마감
내벽: 인테리어 마감
창호: 칼라새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 각 판매시설(소매시장-대규모점포)이고, 현황 기호1~3 벽체구분 없이 ""강산애 농산물마트""로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형인 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측, 남측의 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 기호 1~3 벽체구분 없이 '강산애 농산물마트'로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경76 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 송부로96번길 12 (도마교동) 1층 A124호

* 용도: 판매시설 (업무시설 포함)

* 감정가: 860,000,000원

* 토지면적: 18.67㎡ (약 5.65평)

* 건물면적: 41.82㎡ (약 12.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 인OOOOOOOOO

* 특이사항: 현황 기호 1~3 벽체구분 없이 '강산애 농산물마트'로 이용 중.

1.1. 입지조건

* 1.1.1.위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 "송안초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 건물명은 '군포 송정 풍산 리치안'이며, 2021년 3월 17일 사용승인된 건물입니다.

* 1.1.2.교통상황

* 본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

* 1.1.3.토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역.

* 1.1.4.인접 도로상태

* 동측 및 서측, 남측의 중로에 각각 접함.

1.2. 건물 정보

* 1.2.1.건물 구조

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상15층건 내 1층 A124호입니다. (사용승인일: 2021.03.17.)

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 인조석붙임 등 마감

* 내벽: 인테리어 마감

* 창호: 칼라새시 창호 등

* 1.2.2.건물 이용상태

* 집합건축물대장상 용도는 각 판매시설(소매시장-대규모점포)입니다.

* 현황은 기호 1~3(A124, A125, A126호 추정)을 벽체 구분 없이 '강산애 농산물마트'로 이용 중입니다.

* 1.2.3.설비내역

* 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등 되어있습니다.

1.3. 권리분석

* 1.3.1.말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리인 인천옹진농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2023.02.24.)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 1.3.2.인수되는 권리

* 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

* 1.3.3.등기부 요약

* 등기부 채권 총액: 2,136,000,000원

* 주요 등기 내역:

* 소유권 이전(매매): 주식회사 넥스피아 (2023.02.24.)

* 근저당권: 인천옹진농업협동조합 (2023.02.24., 금2,136,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 국민건강보험공단, 남동구, 인천광역시남동구, 남동세무서장, 군포시 (모두 말소 처리됨)

* 임의경매개시결정: 인천옹진농업협동조합 (2025.01.23.)

* 1.3.4.임차인 현황

* 임차인: 송병호

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025.02.03

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 경우 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

1.4. 상권분석

* 1.4.1.주변 상업시설

* 본건이 위치한 건물 내 및 인근 지역에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구 및 배후수요가 존재합니다.

* '강산애 농산물마트'로 이용 중이라는 점은 지역 주민을 대상으로 하는 상권임을 시사합니다.

* 1.4.2.잠재적 혐오시설

* 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 1.5.1.교육시설

* 송안초등학교가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 1.5.2.편의시설

* 주변 아파트, 오피스텔 단지가 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 1.6.1.이용상태 관련

* 현황 '강산애 농산물마트'로 이용 중이나, 내부 벽체 구분이 없다는 점은 향후 용도 변경 또는 개별 분할 시 추가 공사가 필요할 수 있습니다.

* 1.6.2.임차인 관련

* 임차인 송병호는 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 1.6.3.법적 제한

* 비행안전제3구역(전술)으로 해당 구역의 건축 행위 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 군포시 도마교동에 위치한 상가 점포로, 신축 건물에 속하며 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 현재는 대규모 점포 형태의 마트로 이용 중이며, 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로 파악됩니다.

* 권리관계는 비교적 명확하나, 내부 벽체 미구분 및 비행안전구역 등은 추후 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 사용승인)로 건물 노후도가 낮습니다.

* 송안초등학교 인근에 위치하며, 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로 배후 수요가 예상됩니다.

* 상업시설 및 업무시설 혼재 지역으로 잠재적 가치가 있습니다.

* 현재 3개 호실이 하나의 공간으로 이용 중이므로, 이를 활용한 효율적인 공간 활용이나 분할 투자도 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 860,000,000원입니다.

* 인수 보증금은 없으므로, 제시된 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. (구체적인 입찰가 산정은 별도 시세 조사 및 현장 방문을 통해 진행하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.