나이스옥션 법원경매 안양 2024타경110860 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 312-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.03.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 '석수2동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주
위는 근생시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 주택지대로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 바, 제반교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(2015-05-18)(유일
유치원,토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육지원청에 반드시 확인요망<학교보건법>)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통
기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

제시외건물(기호 (ㄱ), (ㄴ))이 본건 지상에 소재함. (후면 ""지적 및 내부구조도"" 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브즙 2층 주택 내1호 건으로서,

외 벽 : 적벽돌 및 인조석붙임 마감 등
내 벽 : 벽지도배 마감 등
창 호 : 샤시 창호 등

이용상태

- 1층: 주택으로 이용중임.
- 지하: 공부상 주택이나 창고로 이용중임.
- 변소: 방치 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 난방시설(도시가스) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

지하실은 공부상 주택이나 현황 창고로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문 등에
의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 건물 중 지층은 공부상 주택이나 현황은 창고로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 안양지원 2024타경110860 (1)

1.2. 소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 312-27 (신주소: 경기도 안양시 만안구 석수로16번길 6-17)

1.3. 물건종별: 공동주택 (건축물대장상), 제공된 정보상 용도: 주택

1.4. 토지면적: 170.10㎡ (약 51.45평)

1.5. 건물면적: 304.76㎡ (약 92.20평)

1.6. 감정가: 410,535,200원 (4억 1천 53만 5천 2백원)

1.7. 경매구분: 부동산임의경매

1.8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

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4. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 '석수2동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근생시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 주택지대로 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 지리적 특성 및 인접 도로: 정방형의 토지로서 단독주택 부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 6m 내외, 북동측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 유무 확인):

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 상대보호구역(유일유치원 인근)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받습니다. [cite:None]

* 그 외 대기관리권역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. [cite:None]

* 제공된 정보 및 관련 법규상 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 내용은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

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5. 권리분석

3.1. 등기부 현황:

* 토지 등기부상 채권 총액은 451,200,000원이며, 건물 등기부상 채권 총액은 271,200,000원입니다. [cite:None]

* 말소기준권리는 2021년 7월 19일 접수된 중소기업은행 근저당권(을9, 을6)으로 추정됩니다. [cite:None]

* 본 경매는 유아이제삼십구차유동화전문이 신청한 부동산 임의경매입니다. [cite:None]

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 장 (등록일 2020-02-27)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 계약 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 이는 권리분석 시 인수 여부와 무관하게 추가적인 조사 및 부담이 발생할 수 있는 특이사항입니다. [cite:None]

3.3. 인수되는 권리 (및 관련 위험):

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 지상권 등이 있을 수 있으나, 상세 정보는 부재합니다.

* 가장 중요한 위험 요소는 2024년 3월 5일 접수된 '장복희 외 1명'의 조건부 소유권이전청구권 가등기(재산분할, 이혼성립 조건)입니다. 이 가등기가 매각으로 소멸되는지 여부는 법률적 검토가 필요하며, 조건 성립 시 인수 또는 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. [cite:None]

4. 상권분석

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6. 상권분석

4.1. 지역 특성: 본건은 안양시 만안구 석수동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 행정복지센터가 인근에 있어 지역 커뮤니티의 중심지 역할을 합니다.

4.2. 주변 상업 시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

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7. 생활정보

5.1. 편의시설: '석수2동행정복지센터' 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설: 유일유치원이 인근에 위치하고 있어 유아 교육 환경이 조성되어 있습니다. (상대보호구역) [cite:None]

5.3. 기타 생활 편의: 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 가능하여 시내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

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8. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크:

* 대항력 있는 임차인 장 (보증금 0원)의 존재로 인한 불확실성. [cite:None]

* 조건부 재산분할 가등기(장복희 외 1명)의 인수 가능성 또는 법적 분쟁 가능성. [cite:None]

6.2. 물리적/이용 리스크:

* 건물 지층이 공부상 주택이나 현황 창고로 이용 중이며, 변소 상태가 방치되어 있어 활용 및 보수 관련 추가 비용이 발생할 수 있습니다. [cite:None]

6.3. 시장 리스크:

* 부동산 시장 변동에 따른 가격 하락 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

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9. 종합 의견

7.1. 물건 개요: 본건은 경기도 안양시 만안구 석수동에 위치한 공동주택으로, 토지 170.10㎡, 건물 304.76㎡ 규모입니다. 감정가는 4억 1천 53만 5천 2백원입니다.

7.2. 시장 전망: 지역 주택 시장은 안정적인 수요를 기반으로 하나, 본 물건의 경우 대항력 있는 임차인 및 가등기 등 복합적인 권리 관계와 이용상태의 차이로 인한 리스크 요인이 존재하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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10. 투자 포인트

8.1. 장점:

* 안양시 내 주택 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

8.2. 고려사항:

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 및 조건부 가등기의 명확한 처리 방안 확보가 필수적입니다.

* 지층 활용 및 내부 상태 개선을 위한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9. 예상 입찰가

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11. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석:

* 제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택 기준이며, 본건(공동주택, 집합 건물)과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 2026년 3월 경매된 '석수빌라(286-27)'의 전용면적 41.88㎡(약 12.6평)이 2억 2천만원에 거래되었고, '라움캐슬' 59.97㎡는 3억원, '수자인' 39.3㎡는 2억 4천 7백만원에 거래되었습니다. (거래가는 만원 단위 기준)

* 이는 단위 면적당 가격으로 환산 시, 본건의 감정가 4억 1천 5백만원(건물 약 92.2평)은 해당 지역의 다세대 주택 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정:

* 본건의 감정가는 410,535,200원입니다.

* 대항력 있는 임차인(0원 보증금)과 재산분할 가등기 등의 잠재적 위험 요소를 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 328,000,000원에서 369,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 본 물건은 '인수 보증금'이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 항목을 제외하는 것은 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.