나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100759 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 210-2 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 '인덕원초등학교' 북서측 인접에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 차량접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장, 북서측 450m 이내 지하철4호선 인덕원역이 소재하는 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 지상 3층 지하1층 건 중 제지하층 제2호로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감
내벽 : 벽지도매 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 알미늄샷시 이중창 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급·배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 평지로 현황 다세대주택 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 일방통행 가능한 소로한면과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(인덕원고등학교. 세부사항은 안양과천교육청에 문의하시기바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인덕원초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하나유치원, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하나유치원, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상이며, 내부구조 및 이용상태는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못한 바, 내부구조는 집합건축물대장상 기재내용 및 외부창문을 통한 관찰 등에 의거하여 목측하였으며, 내부상태는 표준적이며, 일반적인 관리상태를 기준으로 감정평가하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경100759 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (동일인: 김종식, 임차인 겸 강제경매 신청자)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 210-2 지하층2호

건물구조: 벽돌조 평슬래브지붕 지상 3층 지하 1층 건물 중 지하층 제2호

용도: 다세대주택

건물면적: 38.40㎡ (약 11.62평)

토지면적: 50.28㎡ (약 15.23평)

토지지분: 50.28㎡ (약 15.23평)

감정가: 212,000,000원 (2억 1천2백만원)

1.3. 특이사항

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 '인덕원초등학교' 북서측 인접에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재합니다. 북서측 약 450m 이내에 지하철 4호선 인덕원역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 벽돌조 평슬래브지붕의 지상 3층, 지하 1층 건물로, 본건은 그중 지하층 제2호입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 알루미늄 샷시 이중창으로 구성되어 있습니다.

2.4. 이용상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

도시가스보일러를 이용한 개별난방 설비, 위생 설비, 급배수 시설 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 평지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 일방통행 가능한 소로와 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)와 접합되어 있습니다. 또한, 인덕원초등학교, 인덕원고등학교, 하나유치원 인근으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이 외에도 대기관리권역, 대도시권 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2009년 3월 24일에 접수된 근저당권(을1, 채권자: 허정철, 채권최고액: 60,000,000원)입니다.

이보다 늦게 등기된 가압류(갑5, 갑6, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14) 및 강제경매개시결정(갑16) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권 (을2): 김종식, 보증금 55,000,000원

- 전입일자: 2009년 1월 16일

- 확정일자: 2012년 5월 25일

- 배당신고일자: 2014년 1월 2일

- 특이사항: 인수 (물건명세서 및 등기사항 증명서에 '인수'로 기재)

- 비고: 본 임차권은 선순위이며, 대항력이 있어 매수인에게 인수됩니다. 배당받지 못한 보증금 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 임차권(김종식)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 따라서 입찰 시, 인수되는 보증금 55,000,000원을 추가적인 매수 비용으로 반드시 고려해야 합니다. 채권자 김OO과 임차인 김종식이 동일 인물이며, 임차인이 직접 강제경매를 신청한 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 유정빌라 (2001년식, 54.35㎡): 2026년 7월 1일, 35,000만원 (3.5억원)

* 한샘빌라 (1989년식, 36.51㎡): 2026년 7월 4일, 30,500만원 (3.05억원)

* 상일타운 (1991년식, 36.31㎡): 2026년 7월 3일, 46,500만원 (4.65억원)

4.2. 시세 비교

본건 건물 면적은 38.40㎡(약 11.62평)으로, 주변 실거래 사례 중 36.51㎡ 및 36.31㎡ 면적의 매물과 유사합니다.

* 36.51㎡ 면적의 한샘빌라가 30,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 유사 면적 시세는 약 3억원 초반대로 추정됩니다.

* 46,500만원에 거래된 상일타운은 건축 연도가 유사함에도 불구하고 높은 가격에 거래되었는데, 이는 층수, 내부 상태, 개별적인 입지 조건 등에 따라 시세 차이가 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 감정가는 212,000,000원(2.12억원)으로, 최근 실거래가에 비해 상당히 낮게 평가되었습니다. 이는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 55,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 감정가 산정에 반영되었을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 학교(인덕원초등학교, 인덕원고등학교)가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근거리에 버스정류장이 있고, 도보로 약 450m 거리에 지하철 4호선 인덕원역이 위치하여 도심 접근성이 좋습니다. 주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

주변은 다세대주택 및 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역이며, 비교적 조용한 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김종식 씨의 보증금 55,000,000원입니다. 물건명세서상 해당 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 입찰가 외에 추가로 55,000,000원을 부담해야 합니다.

6.2. 내부 확인 불가

감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 내부 구조 및 정확한 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 이에 따라 실제 내부 상태나 구조가 집합건축물대장상 내용이나 외부 관찰과 다소 상이할 수 있으며, 이는 향후 명도 또는 수리 시 예상치 못한 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

학교 인근 지역으로 다수의 상대보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안양시 동안구 관양동에 위치한 다세대주택으로, 인덕원역 역세권 단지는 아니지만 도보로 이용 가능한 거리에 위치하며 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물의 구조는 일반적인 연와조 벽돌 건물이며, 설비는 기본적인 난방 및 위생 시설을 갖추고 있습니다.

권리분석 상 가장 중요한 점은 대항력 있는 선순위 임차인 김종식 씨의 보증금 55,000,000원이 매수인에게 인수된다는 사실입니다. 이는 감정가 212,000,000원 외에 추가로 부담해야 할 금액이므로, 실질적인 총 매수 비용이 상당히 증가함을 의미합니다.

주변 시세와 비교했을 때, 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보이나, 이는 인수되는 임차 보증금이라는 큰 부담이 반영된 결과로 해석됩니다. 따라서 본건은 임차 보증금 인수 리스크를 충분히 감안하고, 추가적인 명도 진행 시 발생할 수 있는 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 차익

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 임차 보증금 인수 부담을 상쇄하고도 시세보다 저렴하게 취득할 경우 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 역세권 인접 입지

지하철 4호선 인덕원역까지 도보 약 450m 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 주거 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.3. 주거 지역으로서의 안정성

아파트, 다세대주택, 학교 등이 밀집한 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시에는 낙찰가 외에 인수되는 임차인의 보증금 55,000,000원을 반드시 추가 비용으로 고려해야 합니다.

주변 유사 면적(36.51㎡)의 최근 실거래가가 30,500만원(약 835만원/㎡)임을 감안할 때, 본건(38.40㎡)의 시장 가치는 3억원 초반대 수준으로 추정됩니다.

따라서 매수인이 총 지출하는 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 3억원 초반대에서 형성된다는 전제 하에, 합리적인 낙찰가 범위를 다음과 같이 제시합니다.

본건의 감정가는 212,000,000원입니다. 인수되는 보증금 55,000,000원을 포함한 총 매수 비용이 3억원 초반에서 형성될 수 있도록, 입찰가는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

가장 중요한 것은 인수되는 보증금 55,000,000원으로 인한 총 매수 비용을 파악하고, 이를 시장 가치와 비교하여 수익성을 면밀히 검토하는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.