나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100358 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-76 삼성원시티 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 삼성원시티 2층 205호로서 부근은 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 9층 건내 2층 205호로서

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 등.
창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

승강기, 급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 부정형 토지로서 도시형생활주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

- 622-76 : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에
문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

- 622-77 : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에
문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

- 622-383 : 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역 <대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류 (대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

- 622-418 : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에
문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인(임차권자) 김정도의 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.01.자)가 제출됨.
-1회 최저매각가격을 감정가로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안양지원에서 진행하는 2025타경100358 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

경기도 안양시 만안구 안양동 622-76번지에 위치한 삼성원시티 2층 205호 도시형생활주택이며, 건물면적은 49.41㎡ (약 14.95평), 토지면적은 16.13㎡ (약 4.88평)입니다.

본 물건의 감정가는 240,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 채권자는 주OOOOOOO이며, HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특이사항이 있습니다.

1회차 최저매각가격은 감정가인 240,000,000원으로 책정되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, 안양초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

토지이용계획상 본 물건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 여러 필지로 구성되어 있습니다. 소로 및 대로에 접해 있고, 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역(안양초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 7월 9일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

등기부등본상 소유권보존, 공유자전원지분 이전, 소유권 이전 등과 함께 여러 건의 압류, 가압류가 존재하며, 2025년 1월 13일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정으로 본 경매 절차가 진행되고 있습니다.

등기부채권 총액은 255,240,885원으로 파악됩니다.

임차인 현황을 보면, 김정도 씨가 보증금 240,000,000원에 거주 중이었으며, 전입일자는 2021년 4월 19일, 확정일자는 2021년 2월 15일입니다. 김정도의 확정일자 및 전입일자는 말소기준권리보다 선순위로, 대항력 있는 임차인으로 분류될 수 있으나, 관련하여 매수인에게 부담이 없을 것으로 예상되는 특이사항이 있습니다.

또한, 윤애경 씨가 보증금 10,000,000원에 거주 중이며, 전입일자는 2024년 11월 1일입니다. 윤애경 씨의 전입일자는 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

가장 중요한 권리관계 분석은 다음과 같습니다.

* 김정도 (보증금 240,000,000원, 차임 0원)

: 대항력 있는 임차인으로 보이나, 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인과의 확약서 제출로 인해 매수인이 임차인 관련 보증금이나 권리를 인수하지 않아도 되는 상황입니다.

2026년 6월 1일자 제출된 확약서에 따르면, 김정도는 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.

따라서, 김정도의 보증금은 인수 대상에서 제외됩니다.

* 윤애경 (보증금 10,000,000원, 차임 800,000원)

: 말소기준권리보다 후순위 임차인으로 대항력이 없습니다. 보증금 인수 대상이 아닙니다.

결론적으로, 본 경매 물건은 임차인 관련 보증금 인수 부담이 '0원'입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 삼성원시티는 안양동에 위치하며, 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 상업지역입니다.

주변 상권은 비교적 활성화되어 있으며, 주거 및 상업 기능을 동시에 갖추고 있습니다.

최근 유사 건물 거래 사례 분석 결과, 2026년 7월 2일, 동일 지역 내 '삼성원빌B동'(2015년식, 51.54㎡, 3층)이 20,000만원에 거래되었습니다.

본 물건은 2017년 준공된 건물로, 삼성원빌B동보다 신축이며 전용면적 49.41㎡ (약 14.95평)으로 유사한 규모입니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 형태입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 9층 건물 중 2층에 위치합니다. 내외벽 마감 상태는 일반적인 수준이며, 난방, 급배수, 위생 설비 및 승강기가 갖추어져 있습니다.

안양초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 특별한 문제가 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김정도의 권리 포기 확약서 관련입니다. 비록 확약서가 제출되었으나, 실제 임차인과의 관계, HUG의 개입 등으로 인해 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지 않습니다. 따라서 해당 확약서의 효력 및 HUG의 최종 처리 과정을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용에 따라 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물은 일반상업지역에 위치하므로 향후 신축 또는 증축 시 관련 건축 법규 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구 중심 지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 최근 준공된 도시형생활주택이라는 점에서 투자 및 실거주 가치가 높습니다.

권리 분석상 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 이는 낙찰자가 권리상 깨끗한 물건을 인수할 수 있음을 의미합니다.

감정가 240,000,000원, 1회차 최저매각가격 또한 240,000,000원으로 책정되었습니다.

최근 실거래가를 반영한 시장가치(약 190,000,000원 ~ 210,000,000원)와 최저매각가격 간에 상당한 괴리가 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리상 매우 안전한 물건입니다.

* 양호한 입지: 안양초등학교 인근, 도시지역 내 상업지역으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* HUG 개입: 주택도시보증공사가 채권자라는 점에서 경매 절차의 안정성이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

최저매각가격 (1회차): 240,000,000원

주변 시세 분석 (삼성원빌B동, 51.54㎡, 2015년식, 3층): 200,000,000원 (2026년 7월 2일 거래)

본 물건 (49.41㎡, 2017년식, 2층): 면적은 유사하나 건물이 신축이고 층수는 낮습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 본 경매 물건의 1회차 최저매각가격이 240,000,000원으로, 추정 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하더라도, 1회차에 감정가 이상으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

따라서, 시장 가치를 기반으로 한 합리적인 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가 범위는 시장 가치를 반영한 제안이며, 1회차 경매에서 낙찰받기 위해서는 최저매각가격인 240,000,000원 이상으로 응찰해야 할 가능성이 높습니다.

잠재적 매수자는 본 경매 물건의 가치와 현재 시장 상황, 그리고 1회차 최저매각가격을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.