나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100858 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 976-27 그린힐빌리지 에이동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하는 '안양양지초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주변 일대는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등의 혼재 지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 2층 202로서,

외벽 : 인조석 붙임 (전면부) 또는 드라이비트 마감 등,
창호 : 알미늄 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였는 바 내부 구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물 개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 난방시설, 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

- 단일필지, 사다리형에 가까운 다각형의 토지로 북측과 남측의 고저차를 이용한 도시형생활주택
부지로 이용 중이며 북측 도로를 기준으로는 2층 부분이 1층에 해당하는 구조임.

- 지적상 연접된 인접 토지와 함께 단지를 형성하고 있음.

인접 도로상태등

본 토지의 북측으로는 소로2류에, 남서측으로는 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 상대보호구역
(안양양지초등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.). 대기관리권역, 교통
기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통징비지역, 준보전산지, 과밀억제권역이며 기타
자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 등기사항전부증명서상 본건에 관하여 임차보증금 금187,000,000원의 임차권이 설정되어 있음.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 및 참여 시에 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경100858 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 976-27 그린힐빌리지 에이동 2층202호

용도: 도시형생활주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 190,000,000원

토지 면적: 32.97㎡ (약 9.97평)

건물 면적: 41.60㎡ (약 12.58평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호

건축 연도: 2017년 (사용승인일 2018년 6월 9일)

총 층수: 5층

본건 위치: 2층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, '안양양지초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 일대는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 북측 소로2류, 남서측 세로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

* 그 외 상대보호구역(안양양지초등학교), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 수원지방법원 안양지원 2025타경100858 강제경매개시결정 (갑5)

* 등기부채권 총액: 187,000,000원 (주택임차권 187,000,000원 포함)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 주택도시보증공사 (승계인, 김 ). 보증금 187,000,000원, 차임 0원. 전입 2021-07-16, 확정 2021-07-07, 배당신고 2023-07-20. 대항력 없음.

* 특이사항: 본 임차인은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서(2026. 6. 9.자)를 제출하여, 우선변제권만 주장하고 매수인에게 대항력을 행사하지 않으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인의 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 2: 한연수 (한 ). 보증금 1,000,000원, 차임 600,000원. 전입/확정 2023-12-01, 배당신고 2025-05-20. 대항력 있음.

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 직접 인수해야 할 임대차 보증금은 없는 것으로 보입니다. 해당 보증금은 경매 절차를 통해 배당받거나 기타 방식으로 처리될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 신축 연도(2017년) 및 면적(39.04㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 2억 3,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 601.9만원)

* 다른 거래 사례로는 2026년 3월 51.6㎡ 면적이 1억 5,250만원 (평당 약 295.5만원), 2026년 1월 93.63㎡ 면적이 2억 6,000만원 (평당 약 277.7만원)에 거래된 기록이 있습니다.

* 본건의 감정가는 1억 9,000만원이며, 전용면적은 41.60㎡(약 12.58평)입니다. 유사 물건의 거래가격을 볼 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 교육시설: 안양양지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 생활편의: 주변에 다세대주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주차 시설

* 건축물대장상 본건이 속한 그린힐빌리지A동에는 총 11대의 주차 공간(실내 7대, 실외 4대)이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 한연수 씨는 대항력이 있으나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어 명도 관련 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다. HUG 관련 임차권은 확약서 제출로 인해 매수인에게 부담이 없습니다.

* 건물 내부 미확인: 관계인의 폐문 부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 확인을 통해 도배, 장판, 내부 설비 등의 상태를 점검하고 수리 비용을 고려해야 합니다.

* 건축물 노후도: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 장기적인 관리 및 유지보수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이며 주변 편의시설 및 교통 환경이 양호합니다. HUG 임차권 관련 복잡한 권리관계가 확약서 제출로 명확하게 정리되어 매수인의 부담이 크게 줄어든 점은 긍정적입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 관련 리스크는 제한적일 것으로 보입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 사용승인)인 도시형생활주택으로 관리 상태 양호 예상.

* HUG 임차권의 명확한 인수 조건 변경 및 포기로 권리관계 명확화.

* 최근 실거래가 대비 저평가 가능성.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 유사한 신축 연도 및 면적의 다세대주택이 최근 2억 3,500만원 수준에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 1억 9,000만원입니다. 인수 보증금이 0원이므로 권리관계 부담은 적은 편입니다. 따라서, 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 1억 8,000만원 ~ 1억 9,500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 경쟁 상황 및 현장 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.