나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100834 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 548-4 도정오피스텔 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양아트센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 전철역(명학역-1호선)이 소
재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 19층 건물 내 제8층 제802호로서,
외벽 : 복합판넬 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스에 의한 중앙낸낭방설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설, 요양병원, 종교시설, 오피스텔 및 공동주택 건부
지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 7차선 포장도로 및 남동측으로 왕복 3차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 안양동 548-4 : 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(2019-01-25)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분
류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역임.
- 안양동 548-6 : 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(2019-01-25)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대기관리권
역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업
육성촉진지구, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100834 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 548-4 도정오피스텔 8층 802호

용도: 오피스텔

감정가: 70,000,000원

면적:

토지면적: 4.24㎡ (약 1.28평)

토지지분: 1.5560078774483659㎡ (약 0.47평)

건물면적 (전용면적): 30.88㎡ (약 9.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지

감정평가 요약: 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양아트센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 명학역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m) 등에 접해 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권 등기(2024.11.8. 등기)가 존재합니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 83,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 지 (CHIJILI): 보증금 83,000,000원, 차임 없음. 전입일자 및 확정일자 2017-11-03, 배당신고일자 2024-11-08. 대항력 있음. (주의: 인수 보증금 83,000,000원)

* LIJING: 보증금 0원, 차임 없음. 전입일자 2023-08-07. 대항력 있음. (주의: 금액이 0원이지만 대항력 존재)

* LIQINGGUO: 보증금 0원, 차임 없음. 전입일자 2022-12-30. 대항력 있음. (주의: 금액이 0원이지만 대항력 존재)

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 갑6 (가압류 - 박남희, 982,360,655원). 이보다 선순위인 을1 (주택임차권 - 지길례, 83,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 기타 권리: 갑7 (강제경매 - 지길례) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,065,360,655원.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설 및 개발 잠재력: 본건은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 명학역을 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있으며, 지역 내에서의 오피스텔 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 대중교통 및 편의시설 접근성: 지하철 1호선 명학역 도보 이용이 가능한 거리이며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수해야 할 임차 보증금: 가장 중요한 리스크는 선순위 임차인 지 씨의 보증금 83,000,000원입니다. 해당 금액 전액이 배당되지 않을 경우, 이 금액은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 실제 취득가격을 크게 상승시키는 요인입니다.

* 기타 권리관계: 대항력 있는 임차인 LIJING, LIQINGGUO 씨가 각각 보증금 0원으로 등록되어 있습니다. 금액은 0원이지만 대항력이 있으므로, 계약 관계 및 낙찰 후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 물건 종합 평가: 본 물건은 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 입지 자체는 양호합니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 83,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 추가적으로 부담해야 함을 의미하며, 투자 수익률 계산 시 반드시 고려되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 예상 수익률 및 가치 상승 가능성: 명학역 인근이라는 입지적 장점과 오피스텔로서의 임대 수요를 고려할 때, 보증금 인수 부담을 제외한 실제 투자금액 대비 수익 창출 가능성은 존재합니다. 다만, 현재 제시된 시세 및 감정가를 고려할 때, 인수 보증금을 포함한 총 부담액이 시세보다 높아질 가능성이 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석 및 적정 입찰가 산정:

* 최근 매매 사례를 보면, 2024년 7월 16층 거래가 64,500,000원(약 6,450만원) 수준입니다.

* 2026년 3월 예정된 거래는 51,000,000원(약 5,100만원)으로, 향후 시세 하락 가능성도 시사합니다.

* 감정가는 70,000,000원입니다.

* 본 물건의 가장 큰 위험 요인인 83,000,000원의 인수 보증금을 고려했을 때, 낙찰가 자체는 시장 가격 범위 내에서 보수적으로 결정해야 합니다.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 인수 보증금 부담을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 만약 65,000,000원에 낙찰받는다고 가정할 경우, 총 부담액은 65,000,000원(낙찰가) + 83,000,000원(인수 보증금) = 148,000,000원이 됩니다. 이는 최근 매매가 64,500,000원 대비 매우 높은 금액이므로, 철저한 수익률 분석 후 입찰가를 산정해야 합니다.

* 따라서, 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 64,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.