나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52156 [1] 경기도 안산시 단원구 대부남동 1126-389 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 ""더헤븐cc"" 남서측 인근에 소재하며 주위에는 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 토지로서 자연림으로 이용중임.

기호(2): 부정형의 토지로서 건축허가지로 토목공사가 진행중인것으로 조사되었으며 나머지는 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 공부상 맹지이나, 기호(2) 토지를 통하여 접근이 가능함.

기호(2): 지적도상 맹지이나 남서측으로 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 임.

기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 본건 목록2.토지의 일부(496㎡)는 안산시장으로부터 건축·대수선·용도변경 신고필증을 교부받고 토목공사 중인 바 이를 고려하여 감정 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52156 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 1126-389

용도: 임야

감정가: 1,263,772,000원

토지면적: 6,324.00㎡ (약 1,913.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (임의경매 신청)

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항: 일괄매각, 본건 토지의 일부(496㎡)는 안산시장으로부터 건축·대수선·용도변경 신고필증을 교부받고 토목공사 중이며, 이를 고려하여 감정 평가하였음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 "더헤븐cc" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 대체로 보통의 주위 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 대체로 보통시됩니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1) 토지는 공부상 맹지이나, 기호(2) 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

* 기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 남서측으로 현황도로에 접해 있어 접근성이 확보됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역에 속해 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 소멸/인수: 본건은 임의경매로 진행되어, 말소기준권리(2022-11-10, 송산농업협동조합 근저당권)보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 을19 근저당권 (2022-11-10, 송산농업협동조합, 780,000,000원).

* 이후 등기된 근저당권 (을21, 중소기업은행) 및 임의경매개시결정 (갑17, 중소기업은행) 등은 말소될 가능성이 높습니다.

* 다만, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 누락되어 있어 해당 지상권의 존속 여부에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 임차인으로 인한 명도 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 3,780,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: "더헤븐cc" 인근의 자연녹지지역에 위치하여, 휴양 및 전원생활 관련 업종에 적합한 입지입니다. 주변에 혼재하는 단독주택, 펜션, 농경지 등은 지역의 정적인 특성을 보여줍니다.

* 잠재적 상권: 직접적인 상업 활동보다는 주변의 레저 시설(골프장) 및 관광 시설과의 연계성, 또는 전원생활 인구를 대상으로 한 서비스업 성장의 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근 버스정류장으로 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 상세한 편의시설 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 지역 특성상 대규모 편의시설보다는 소규모 점포 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 단독주택, 펜션 등이 혼재된 조용한 주거 환경 또는 휴양 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 접근성: 공부상 맹지인 부분이 있어, 실제 이용 시 인접 토지와의 관계 설정이 중요합니다.

* 개발 제한: 자연녹지지역, 준보전산지 등 토지이용계획상 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 진행 중인 공사: 일부 토지에서 진행 중인 토목공사가 감정평가에 반영되었으나, 공사 완료 및 건축 허가 관련 변동 사항 확인이 필요합니다. (496㎡)

* 미확인 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권에 대한 언급이 불완전하므로, 인수될 수 있는 지상권이 있는지 면밀한 조사가 필요합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 이러한 특성은 경매 절차 또는 향후 물건 활용에 복잡성을 더할 수 있습니다.

* 주변 환경: 현재까지의 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설은 명확히 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 대부남동에 위치한 임야로서, "더헤븐cc" 인근의 자연녹지지역에 속해 있습니다. 토지의 일부는 건축 허가를 받아 토목공사가 진행 중이며, 이는 향후 활용 가능성을 시사합니다. 교통은 차량 및 버스 접근이 가능하나, 토지 일부가 맹지인 점은 고려해야 합니다. 권리분석상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 불완전하게 기재된 지상권 정보에 대한 확인이 필수적입니다. 전반적으로 개발 잠재력과 미확인 리스크를 동시에 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 토목공사가 진행 중인 점을 활용한 신규 건축 또는 토지 개량 사업 가능성.

* 주변 환경 활용: 골프장 인근이라는 입지를 활용한 관광, 레저, 휴양 시설 관련 개발.

* 가치 상승 기대: 향후 지역 개발 계획 또는 수요 증가에 따른 토지 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,263,772,000원을 기준으로 하되, 낙찰가의 산정은 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 인수할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정에 직접적인 영향은 없습니다.

* 현장 조사: 토지의 실제 이용 상태, 진입로 확보 현황, 주변 시세 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 권리 관계 재확인: 특히 불완전하게 명시된 지상권 등 소멸되지 않는 권리의 존재 여부 및 그 가치를 정확히 평가해야 합니다.

* 개발 가능성 및 리스크: 자연녹지지역 내에서의 개발 가능성과 인허가 절차, 공사 진행 상태 등을 고려하여 투자 가치를 산정해야 합니다.

* 시장 동향: 현재 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 분석하여 경쟁력 있는 입찰가를 설정해야 합니다.

따라서, 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 상기 요인들을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.