나이스옥션 법원경매 안산 2025타경566 [1] 경기도 시흥시 배곧동 124 배곧타운1 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재""배곧초등학교""북서측 인근에 위치하며, 인근에 아파트
단지, 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건빌딩까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 중 3층 306호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

학원으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 급탕설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 부정형의 토지로서 상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)
(접합), 상대보호구역, 상대보호구역(2013-07-18), 도시개발구역(본 도시개발구역에 대한
지역지구등의 도시개발사업(공영사업) 전반), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장(표제부,갑)에 위반건축물 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

본건의 사건번호는 안산지원 2025타경566 (1)입니다.

소재지는 경기도 시흥시 배곧동 124 배곧타운1 3층306호입니다.

건물 용도는 제2종근린생활시설이며 [cite:JSON], 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 중 3층에 해당합니다 [cite:report].

본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 수협은행입니다 [cite:deeds].

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 35.43㎡ (약 10.72평)이며, 건물 면적은 84.00㎡ (약 25.41평)입니다.

감정가는 253,000,000원입니다.

1.3. 매각 대상

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧초등학교" 북서측 인근에 위치합니다 [cite:report].

인근에 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위 상황은 보통입니다 [cite:report].

2.2. 교통망

본건 빌딩까지 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다 [cite:report].

인접 도로로는 본건 북동측으로 노폭 약 30m, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접합니다 [cite:report].

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다 [cite:report].

또한 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하며, 상대보호구역, 도시개발구역, 과밀억제권역에 해당합니다 [cite:report].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2021년 4월 12일 접수된 수협은행의 근저당권 (219,600,000원)입니다 [cite:deeds].

본 경매를 신청한 채권자는 수협은행이며, 2025년 4월 15일 접수된 임의경매개시결정(211,165,080원)입니다 [cite:deeds].

등기부상 채권 총액은 219,600,000원입니다 [cite:deeds].

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 지상권에 대한 언급이 있으나, 그 개요에 대한 상세 내용은 파악되지 않았습니다 [cite:property statement].

3.2. 임차인 현황

* 최영중

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2022-07-21

대항력: 없음

권리분석: 인수 부담 없음

* 한유경

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업자등록일: 2024-02-28

확정일자: 2025-04-24

배당신고일자: 2025-06-23

대항력: 없음

권리분석: 인수 부담 없음 (배당 여부 확인 필요)

3.3. 인수 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다.

명도 대상 임차인은 존재하나, 대항력은 없는 것으로 판단되어 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 "배곧초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다 [cite:report].

이는 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지 조건입니다.

4.2. 업종 분석

현재 본건은 학원으로 이용 중입니다 [cite:report].

초등학교 인근이라는 입지 특성상 교육 관련 시설 및 서비스업의 잠재력이 높을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다 [cite:report].

5.2. 교육시설

북서측 인근에 배곧초등학교가 위치합니다 [cite:report].

관련 법규에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호 및 관련 규제 사항을 확인해야 합니다 [cite:report].

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

집합건축물대장(표제부,갑)에 위반건축물로 등재되어 있습니다 [cite:report, property statement, JSON].

이는 건물 사용, 증개축, 매각 등에 제한을 야기할 수 있으며, 추후 시정 명령 및 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

정확한 위반 내용 및 시정 가능 여부는 반드시 현장 확인 및 관련 부서 문의를 통해 상세히 파악해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 한유경은 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원으로, 대항력은 없으나 배당신고를 하였으므로 배당 여부에 따라 보증금 회수 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 시흥시 배곧동의 준주거지역 내에 위치한 근린상가로, 초등학교 인근의 안정적인 배후 수요와 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 현재 학원으로 이용 중이며, 주변 상업시설과의 연계를 통한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 위반건축물 등재 사실은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 이행강제금 등 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 임차인 현황을 면밀히 파악하여 인수되는 권리가 없더라도 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 입지: 배곧초등학교 인근 아파트 단지 배후 수요

교통 편의성: 차량 및 대중교통 접근 용이

활용 가능성: 현재 학원 이용 중, 주변 상권 연계 시 높은 활용도 기대

낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인 없음, 인수 보증금 0원

9. 예상 입찰가

감정가: 253,000,000원

인수 보증금: 0원

위반건축물 관련 추가 비용, 명도 비용 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율을 참고하여 보수적인 입찰가 산정 요망.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.