나이스옥션 법원경매 안산 2025타경554 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1625 위너스타워 4층424호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 ""신길고등학교"" 남측 인근에 위치하는 위너스
타워(오피스텔) 4층 424호로서 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 각급학교
등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 빌딩까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하고 4호선(전철)안산역이
소재하는바 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 중 4층 424호로서
외벽 : 석재 및 외장타일 마감등
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비, 지하주차장설비, 화재탐지설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단지 형태의 가장형 평지로서 업무시설(오피스텔), 제1종 및 제2종 근린생활
시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일단의 토지 북동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신길동 1625번지 기준
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역
<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동 1625 위너스타워 4층 424호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경554 (1)이며, 건물 전용면적은 22.91㎡ (약 6.93평)이고 토지 지분은 6.03㎡ (약 1.82평)입니다.

감정가는 71,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산강제경매로, 채권자는 조OO입니다.

건물의 사용승인일은 2015년 1월 22일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동 위너스타워 4층 424호에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 신길고등학교가 남측 인근에 있으며, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 4호선 안산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건에는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

* 을구 1번 주택임차권: 임차인 조 (보증금 92,000,000원, 전입일자 2022-05-10, 확정일자 2022-04-14)

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 본 물건은 92,000,000원의 보증금 인수 부담이 있습니다.

말소되는 권리로는 2015년 3월 6일자 소유권이전(갑4), 2022년 5월 27일자 소유권이전(갑5), 2023년 4월 25일자 도봉세무서장 압류(갑6, 말소기준권리), 2024년 4월 18일자 계양세무서장 압류(갑7), 2025년 4월 3일자 조 강제경매(갑8) 등이 있습니다.

등기부상 총 채권액은 92,000,000원입니다.

본 물건의 특이사항으로는 공유자우선매수신고 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4. 상권분석

본 건물이 위치한 위너스타워는 업무시설(오피스텔) 및 제1, 2종 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

주변 상권은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요가 존재합니다. 또한, 신길고등학교와 인접해 있어 학생 및 교직원 유동인구 발생 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

생활 편의시설은 건물 내 또는 주변의 근린생활시설 및 아파트 단지 내 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

교통 측면에서는 지하철 4호선 안산역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 접근성이 양호합니다.

주요 시설로는 신길고등학교를 비롯한 교육 시설이 인접해 있으며, 기타 상업 시설 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 92,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 총 취득 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

더불어, 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있어 입찰 결과에 변동이 있을 수 있습니다.

공유자우선매수 신고 가능성도 존재하여, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

현재 임대관계가 미상으로 명확히 파악되지 않아, 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 신길동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나다는 장점이 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 9,200만원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있으며, 전세사기 피해자 우선매수권, 공유자우선매수 등의 복합적인 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 권리 관계 및 법적 특수성을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안산역 역세권 오피스텔: 지하철 4호선 안산역을 통한 수도권 이동이 편리합니다.

* 생활 편의 및 학군 인접: 주변 상업 시설과 신길고등학교 등이 가까워 주거 편의성이 높습니다.

* 시세 대비 합리적 총 취득가 기대: 대항력 있는 임차인 보증금 인수분을 고려하더라도, 적정 낙찰가 산정 시 시장 가격 대비 유리한 조건으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 71,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 동일한 4층 매물이 2025년 12월 11일 70,500,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 92,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 실제 총 부담액은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

현재 시세(총 부담액 기준 약 1억 6천만원 내외)와 감정가(7100만원)를 고려할 때, 인수되는 보증금을 제외한 입찰가 자체는 감정가 수준 또는 그 이하로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

또한, 전세사기 피해자 우선매수권 및 공유자우선매수권 행사 가능성은 입찰가 산정에 있어 중요한 변수입니다. 이러한 불확실성을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

종합적인 시세 분석 및 권리 관계, 잠재적 리스크를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 68,000,000원으로 제안합니다.

이는 인수되는 92,000,000원을 제외한 금액으로, 총 실질 부담액은 약 160,000,000원이 될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.