나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52052 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1134-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재"" 선부중학교"" 서측 인근에 소재하고 주위는
공원, 공용주차장, 다세대주택및 다가구주택 후면 주거지대로서 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입가능하며 전철역과 시내버스정류장이 근거리에 위치하며 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

가로장병형으로 인접도로와 평탄하며 단독주택(다가구주택)으로 이용 중임.

인접 도로상태

소로 포장도로와 접하며 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람.

제시목록 외의 물건

별첨 지적및 건물개황도 참조바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 감정평가 요항표 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

알.씨조및 조적조 평스라브지붕지하1층, 지상3층으로서
외벽: 타일및 치장적벽돌
창호 :하이샷시 유리
각 층별호실 내부는 시건장치및 폐문 등으로 인해 부득히 확인이 불가하였습니다.

이용상태

지하층 : 호별 번호 101호~103호, 1층: 201호~203호, 2층: 301호~303호,
3층:401호,402호로서 일반건축물대장에 의하면 다가구용 단독주택으로 이용중임.

설비내역

오배수및 위생설비, 개별가스설비.

부합물 및 종물

대상물건의 제시외건물 내역(감정평가액 의견 P4,3)항 참조)과 별첨 지적및 건물개황도
참조바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인에 의하면 대부분 임대중이라고 하나 자세한 내역은 미상임.
제시목록상 층수는 지하1층~지상3층이나 출입문 호별 번호 표지 현황은 상기(2)항 이용상태
와 같으니 참고하기바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52052 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1134-8

용도: 단독주택 (다가구용단독주택)

감정가: 702,149,600원

토지면적: 226.40㎡ (약 68.5평)

건물면적: 493.68㎡ (약 149.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

건축연도: 1995년

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 선부중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공원, 공용주차장, 다세대주택 및 다가구주택으로 이루어진 후면 주거지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 군자농업협동조합의 근저당권(1995년 6월 11일 접수, 70,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 최명실의 가압류 및 강제경매(총 채권액 136,000,000원) 또한 말소기준권리보다 후순위에 있어 소멸 대상입니다. 따라서 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

제시된 임차인 정보에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 이에 따라 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없으며, 총 인수 보증금은 0원입니다.

* 유재은: 보증금 25,000,000원, 전입 2021-12-30, 확정 2021-09-30, 배당 2025-06-17

* 김계섭: 보증금 55,000,000원, 전입 2013-02-15, 확정 2013-02-01, 배당 2025-05-23

* 김순례: 보증금 65,000,000원, 전입 2008-11-24, 확정 2020-10-19, 배당 2025-05-26

* 임영미: 보증금 55,000,000원, 전입 2021-07-29, 확정 2020-11-03, 배당 2025-05-28

* 최명실: 보증금 67,000,000원, 전입 2021-11-24, 확정 2021-11-24, 배당 2025-03-31

* 김의성: 보증금 0원, 전입 2023-11-01

* JIN YONGXUE: 보증금 50,000,000원, 전입 2011-05-19, 확정 2023-10-24, 배당 2025-06-16

* LI LIN: 보증금 0원, 전입 2023-11-22

* LIXUEZHU: 보증금 0원, 전입 2025-03-17

* LULIANYU: 보증금 0원, 전입 2023-11-22

* 김연주: 보증금 0원, 전입 2020-06-10

* 노상철: 보증금 0원, 전입 2021-03-18

* 박수향: 보증금 0원, 전입 2018-10-10

* 천영애: 보증금 0원, 전입 2021-07-29

* 현영복: 보증금 0원, 전입 2017-05-01

3.3. 인수되는 권리

없음.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변의 연립 및 다세대 주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 10일 거래: 전용면적 40.14㎡ (연립), 거래 금액 188,000,000원 (약 468만원/㎡)

* 2026년 7월 3일 거래: 전용면적 30㎡ (연립), 거래 금액 98,100,000원 (약 327만원/㎡)

* 2026년 7월 4일 거래: 전용면적 62.35㎡ (다세대), 거래 금액 162,000,000원 (약 260만원/㎡)

이러한 유사 매물의 시세는 ㎡당 약 260만원에서 468만원 수준으로 나타납니다. 본 물건의 건물 전체 면적(493.68㎡)에 평균가(약 352만원/㎡)를 적용 시, 시장 가치가 약 17억 3천만원 이상으로 추정되어 감정가(약 7억 2백만원) 대비 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 시장 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

본 물건은 선부중학교와 인접한 주거지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 상세한 주변 상업시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 건물 준공연도가 1995년으로 약 29년이 경과하여, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 불가: 건물 내 호실별 내부 확인이 시건장치 등으로 불가하여 정확한 상태 파악에 제한이 있었습니다.

* 다가구 주택 관리: 11가구로 구성된 다가구 주택으로, 다수의 임차인 관리 및 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 추가 비용 발생 가능성: 제시외 건물 포함 매각이나, 권리 분석상 문제는 없으나 예상치 못한 추가적인 법적 문제나 비용 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 다가구용 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 모든 등기부상 권리가 소멸하는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 주변의 유사 주택 거래 사례를 볼 때, 감정가가 시장 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 건물의 노후화 및 다가구 주택으로서의 관리 부담은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 무보증금 인수: 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 권리 인수 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 11가구의 임대 수익 창출이 가능한 수익형 부동산으로서의 가치가 있습니다.

* 시세 차익 기대: 주변 시세 대비 감정가 괴리가 커 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액 702,149,600원을 기준으로, 제공된 주변 유사 주택의 거래 사례(㎡당 약 260만원 ~ 468만원)와 본 물건의 넓은 토지 및 건물 면적을 고려할 때, 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다. 보증금 인수 부담이 없는 점, 권리상 안전한 점 등을 감안하여, 시세 분석을 통해 보수적으로 접근하되 잠재적 가치를 반영하여 850,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 21% 상승한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.