나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52054 [1] 경기도 시흥시 대야동 465-28 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재""대야초등학교""남서측 인근에 위치하며, 부근은 동류형
의 주상용부동산 등으로 이루어진 주택 및 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난
함.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 ""주상용""건부지로
이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대
보호구역, 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 적벽돌조 슬래브지붕 3층건으로서
(일반건축물대장상 사용승인일은 1990.07.16임)
외벽 : 전면 타일붙임 및 적벽돌쌓기 등 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감 등.
창호 : 하이새시 이중창호 및 알루미늄새시 창호임.

이용상태

주상용으로 이용 중임.(1층 : 근린생활시설 3개호, 2층 : 주택, 3층 : 주택)

설비내역

위생설비 및 급.배수설비등 갖추었고 2,3층 주택부분에 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비
등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52054 (1)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 465-28

토지면적: 120.20㎡ (약 36.35평)

건물면적: 193.75㎡ (약 58.61평)

용도: 근린주택 (주상복합)

감정가: 562,917,200원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각

작성일: 2026년 8월 19일

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 대야동에 소재하며, 대야초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 동류형의 주상용 부동산 등으로 이루어진 주택 및 상가지대로 형성되어 있어, 일반적인 생활 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 인접지 및 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 2월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (채권금액 360,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* (주)회광전기: 보증금 3,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2019.04.10, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2022.07.04, 배당신고 2025.06.05, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.12.05, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2016.02.12, 확정 2020.09.22, 배당신고 2025.05.22, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2023.01.27, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2023.03.21, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2025.04.18, 확정 2025.05.16, 배당신고 2025.06.10, 대항력 없음.

인수되는 보증금은 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인들의 보증금 또한 경매 절차를 통해 배당받아 회수되거나, 관련 법령에 따라 소멸되는 것으로 해석될 수 있습니다. 다만, '대항력 있음'으로 명시된 임차인들의 권리 관계는 매각 후에도 추가적인 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 상세한 확인이 필요합니다.

등기부상 채권 총액은 360,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 대야동 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

1층에는 3개의 근린생활시설이 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. (구체적인 업종은 미상)

주변에 대야초등학교가 위치하여 학생 및 학부모 수요가 예상되며, 이는 상가 업종 운영에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

남동측 8미터 도로 및 인근 버스정류장으로 인해 접근성이 양호하며, 이는 상권 활성화에 기여합니다.

도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축물의 신축 및 증축 등 개발 가능성이 존재합니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 주로 주택가와 소규모 상가들이 밀집해 있어 생활하기에 편리한 주거 환경을 제공합니다.

단지 남서측에 대야초등학교가 있어 자녀의 교육 여건이 우수합니다.

인근에 다양한 편의시설이 있어 일상생활에 불편함이 적을 것으로 보입니다.

대중교통 이용이 용이하며, 차량으로 주요 도로 진출입이 수월합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (주)회광전기 (2019년 전입)와 박 (2016년 전입)의 존재입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 해당 임차인들의 권리관계를 명확히 파악하지 않으면 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

건물이 1990년 7월 16일에 사용 승인되어 약 36년 경과하였으므로, 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 구조 변경 또는 신축 시에도 관련 법규 및 비용을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 건물 증축, 신축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 파악되지 않아 실제 인수해야 하는 권리인지 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2-3층 주택으로 구성된 주상복합 건물입니다.

대야초등학교 인근에 위치하며, 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변은 주택 및 상가 밀집 지역으로 안정적인 상권 및 주거 환경을 형성하고 있습니다.

그러나 1990년식 건물로 노후화가 상당하며, 대항력 있는 임차인(2명)의 존재와 명확하게 확인되지 않은 지상권 등은 잠재적 리스크 요인입니다.

건물 전체 면적(193.75㎡) 대비 토지 면적(120.2㎡)도 고려할 때, 향후 리모델링 또는 재건축 시 사업성을 신중히 검토해야 합니다.

따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 명도 및 건물 상태를 정확히 파악한 후 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 임대 수익 창출 가능성: 1층 상가 3개 호실과 2-3층 주택으로 구성되어 있어, 공실률 관리 시 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (1층 상가 임대 현황: (주)회광전기 월세 120만원, 박 월세 30만원)

우수한 입지 조건: 대야초등학교와 인접해 있고, 대로변 접근성이 좋아 유동인구 및 주거 수요 확보에 유리합니다.

토지 가치 상승 잠재력: 도시지역, 제1종일반주거지역에 위치하여 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현 시세 대비 합리적 낙찰 가능성: 감정가 5억 6천만원대에 비해, 주변 다세대 주택 시세(개별 호수 기준)를 고려했을 때 건물 전체의 가치를 합리적으로 평가하여 접근할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 562,917,200원입니다.

인수 보증금은 0원으로, 낙찰자가 별도로 부담할 보증금은 없습니다.

주변 최근 매매 사례 (다세대 주택)를 분석한 결과, 전용면적 37~44㎡ 기준으로 10,000만원에서 19,500만원 사이에 거래되었습니다. 이는 개별 호수 기준 시세이므로, 본건 근린주택(건물 전체)과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

본 물건의 감정가는 총 건물면적 193.75㎡ 기준으로 약 290만원/㎡ 수준이며, 이는 주변 아파트 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

건물의 신축 연도가 1990년으로 노후화가 상당하고, 대항력 있는 임차인(2명)의 존재 및 미확인된 지상권 등은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서 예상 입찰가는 약 450,000,000원 ~ 506,000,000원 범위로 제시합니다.

추천 입찰가: 510,000,000원 ~ 530,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.