나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52032 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 668-10 예진아트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""부곡초등학교"" 북측 인근에 위치하는 구분건물(예진아트빌 제4층 제401호)로서 주위는 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 4층 401호로서,
(사용승인일 : 2012.05.09)

외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

본건 건물 1층에 물품을 보관할 수 있는 물품보관창고가 소재하는 바 이해관계인은 경매 업무에 참고하기 바람.

물건 비고

1. 집합건축물대장(표제부,갑)상 위반건축물 표기 있음
2. 본건 건물 1층에 물품을 보관할 수 있는 물품보관창고가 있음
3. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김기홍의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.09.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 안산시 상록구 부곡동에 소재한 부동산 경매 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경52032 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 668-10 예진아트빌 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 185,000,000원

* 토지 면적: 35.31㎡ (약 10.68평)

* 토지 지분: 35.31177821125861㎡ (약 10.68평)

* 건물 면적: 71.83㎡ (약 21.73평)

* 건물 지분: 71.825㎡ (약 21.73평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG, 임차권자 김기홍의 승계인으로 추정)

1.2. 건축물 현황

* 건축물 명칭: 예진아트빌

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호

* 사용 승인일: 2012년 05월 09일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 부곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 본건 건물은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 관리되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부등본상의 말소기준권리는 2022년 02월 10일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑7)입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

* 낙찰 시 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (김기홍, 보증금 190,000,000원, 을7)

* 예스자산대부주식회사 가압류 (갑8)

* 안산시 압류 (갑9)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑10)

* 그 외 소유권 이전 등기 등

3.3. 인수 예정 권리

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 등 권리 없음).

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 김 (보증금 190,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2021년 08월 26일, 확정일자: 2021년 08월 08일

* 주목할 점: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 06월 09일자로 임차권자 김기홍의 승계인으로서 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 임차인 김 는 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

3.5. 기타 권리사항

* 위반건축물: 본건은 집합건축물대장(표제부, 갑)상 위반건축물 표기가 있습니다. 이는 향후 건물 사용 및 처분에 제약이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인하고 잠재적 리스크를 인지해야 합니다.

* 창고: 본 건물 1층에 물품을 보관할 수 있는 물품 보관 창고가 소재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건(전용면적 71.83㎡)과 유사한 면적의 인근 다세대주택 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 대한아트빌(534-14), 76.9㎡, 2026년 3월 거래, 120,000,000원 (1㎡당 약 1,560,468원)

* 대영빌라(가)(716-7), 73.855㎡, 2026년 3월 거래, 105,000,000원 (1㎡당 약 1,421,688원)

* 로얄펠리스(614-3), 71.95㎡, 2026년 3월 거래, 140,000,000원 (1㎡당 약 1,945,795원)

* 본건과 면적이 가장 유사한 로얄펠리스의 매매가(140,000,000원)를 고려할 때, 본건 역시 해당 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

* 다만, 본건의 감정가는 185,000,000원으로 최근 실거래 최고가인 140,000,000원보다 약 45,000,000원 높습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 향후 가치 상승 기대 등을 반영한 것으로 보입니다.

4.2. 상권 특성

* 본건이 위치한 부곡동은 다세대주택 밀집 지역으로, 초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 주변으로 유사한 형태의 다세대 주택 거래가 꾸준히 이루어지고 있어, 비교적 안정적인 부동산 시장을 형성하고 있다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 북측 인근에 부곡초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 기타: 건물 1층에 물품 보관 창고가 소재하는 점은 참고사항입니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물 표기는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 향후 재산권 행사 시 제약이 되거나, 원상복구, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 이는 매각 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 추가적인 시세 하락 가능성 또는 재감정의 필요성이 제기될 수 있습니다.

* 명도 관련: 대항력 있는 임차인이 권리 포기 확약서를 제출하여 법적인 문제는 해소되었으나, 실무상 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경은 우수합니다. 특히, 면적이 유사한 인근 다세대주택의 최근 실거래가(최고 140,000,000원) 대비 감정가가 높아, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 보증금에 대한 권리를 포기함으로써 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확한 점은 큰 장점입니다.

그러나 집합건축물대장상 위반건축물 표기라는 중대한 하자가 존재하므로, 이는 낙찰 후 반드시 확인하고 해결 방안을 모색해야 할 부분입니다. 위반건축물로 인한 잠재적 비용과 위험을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 기반의 시세 차익 기대: 감정가가 높은 편이나, 최근 실거래가 수준을 고려하면 적정 입찰가 산정 시 상당한 시세 차익 확보가 가능합니다.

* 안정적인 권리 관계: 임차인의 권리 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없으므로, 명도 및 권리 분석이 매우 명확합니다.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 등 교육 시설과 생활 편의시설이 인접하여 주거 가치가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 면적, 건축물 현황, 인근 시세, 그리고 감정가 대비 괴리 등을 종합적으로 고려하였습니다.

* 특히, 면적이 유사한 로얄펠리스의 최근 실거래가(140,000,000원)를 주요 참고가로 설정하되, 위반건축물 존재 및 잠재적 위험 요인을 감안하여 보수적으로 산정합니다.

* 인수되는 보증금이 0원임을 고려하여, 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 주변 시세 반영가: 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* 예상 입찰가: 120,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 답사, 위반건축물 관련 상세 조사, 전문가 상담 등을 통해 더욱 정밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.