나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52102 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 1138-6 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""상록고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(상록수역) 및 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제5층 제502호로,
(사용승인일 : 2017.12.03)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

단지형다세대주택(거실1, 주방/식당1, 방3, 욕실2, 발코니1, 현관1, 다락 1 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 '주거용 건부지'로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상록고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다.
②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 천정아의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.09.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 안산지원 2025타경52102 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 1138-6 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 352,000,000원

* 토지면적: 36.83㎡ (약 11.14평)

* 토지지분: 36.83㎡ (약 11.14평)

* 건물면적: 63.70㎡ (약 19.27평)

* 건물지분: 63.705㎡ (약 19.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제5층 제502호

* 사용승인일: 2017년 12월 03일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""상록고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 지하철역(상록수역) 및 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 세장형의 평지로서 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로는 노폭 약 8미터, 북측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(상록고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 29일자 안산시의 압류 등기입니다.

* 등기부상 권리관계:

* 공유자전원지분전부이전 (갑4, 2020.08.31)

* 소유권이전 (갑5, 2021.07.08)

* 주택임차권 (을3, 2024.04.04, 천정아, 350,000,000원) - 비록 등기부상 말소로 표시되어 있으나, HUG의 승계 및 대항력 포기 확약에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 소유권이전 (갑6, 2022.04.11)

* 압류 (갑9, 2024.10.29, 안산시) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑10, 2025.04.09, 주택도시보증공사, 350,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 천 의 승계인)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 16일

* 확정일자: 2022년 02월 24일

* 배당신고일자: 2024년 04월 04일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사에서 대항력 포기 확약서 제출)

* 비고: 인수되는 임차보증금 없음.

* 권리분석 요약:

말소기준권리인 안산시의 압류(2024.10.29) 이후 등기된 모든 권리는 본건 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 천정아로부터 보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사(HUG)는 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하겠다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 안산시 상록구 본오동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근으로 단독주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 최근 실거래가 동향:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 인접 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: "이안애" (2025년 준공), 49.42㎡ (약 14.9평), 5층, 37,300만원.

* 2026년 3월 거래: "이안애(911-2)" (2025년 준공), 71.19㎡ (약 21.5평), 2층, 38,500만원.

* 2026년 3월 거래: "준하이츠빌B동" (2009년 준공), 84.8㎡ (약 25.6평), 4층, 23,000만원.

* 본 물건(63.70㎡, 2017년 준공)의 경우, 최신 준공 물건보다는 건축 연도가 앞서지만, 2009년 준공 물건보다는 훨씬 최신입니다. 제공된 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 감정가 352,000,000원은 신축 건물의 하단 시세와 유사한 수준으로, 2017년식 건물임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육 환경: 본건 북동측에 상록고등학교가 위치하며, 주변에 초등학교 등 교육시설이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 및 편의시설: 상록수역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 환경: 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 지역으로서 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 여부: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. 따라서 법적인 임차권 관련 위험은 매우 낮다고 판단됩니다.

* 건물 노후화: 2017년 사용승인된 건물이므로, 향후 건물 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 경기 변동에 따라 예상보다 낮은 가격으로 매각되거나, 향후 자산 가치 상승이 제한될 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 2017년식 다세대주택입니다. 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 승계한 3억 5천만원의 임차보증금이 존재하나, HUG가 법적 대항력을 포기하겠다는 확약서를 제출하여 매수인이 인수하는 금액이 '0원'이라는 점입니다. 이는 경매 물건에서 발생할 수 있는 가장 큰 리스크 중 하나가 해소되었음을 의미합니다.

입지적으로 상록고등학교와 인접하고 상록수역을 이용한 교통이 편리하며, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 생활 환경이 우수합니다. 최근 주변 신축 다세대주택의 실거래가와 비교할 때, 본건의 감정가(3억 5천2백만원)는 건축 연도를 고려하여 합리적인 수준으로 평가됩니다.

권리관계가 깨끗하고 입지 및 건물 상태가 양호한 점을 고려할 때, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: HUG의 대항력 포기로 인해 인수 부담금 '0원'으로 권리상 매우 안전합니다.

* 입지 우수: 안산시 상록구 본오동의 주요 학군 및 상권과 인접하여 주거 가치가 높습니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 시장 내 경쟁력: 본오동 지역의 주거 수요를 고려할 때, 적정 가격에 낙찰 시 임대 수익률 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 352,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

제공된 JSON의 최근 거래 정보는 대부분 2025년에 준공 예정인 신축 아파트/다세대 주택으로, 본건(2017년 준공)과는 건축 연도 차이가 있습니다. 2025년 준공된 49.42㎡(약 14.9평) 물건이 37,300만원에 거래된 점을 감안하면, 평당 약 250만원 수준입니다. 본건(63.70㎡, 약 19.27평)의 감정가 352,000,000원은 평당 약 182만원 수준으로, 신축 대비 합리적인 가격으로 평가됩니다.

* 입찰가 산정:

권리상 인수 부담이 없고, 입지가 좋으며, 건물 상태도 비교적 최신이라는 점을 고려할 때, 본건은 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 2017년식 건물임을 감안하되, 깨끗한 권리관계를 바탕으로 보수적으로 감정가의 90%에서 100% 사이의 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 316,800,000원 ~ 352,000,000원

* 권장 입찰가: 325,000,000원 ~ 345,000,000원

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