나이스옥션 법원경매 안산 2025타경558 [1] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계중학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상8층 건 내 제2층 제205 외 3개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

대상물건의 집합건축물대장상 층별 평면도와 호별 평면도가 다소 상이한 바(벽체구분 표시 등), 현황은 층별 평면도와 같이 구획되어 있으며 대상물건이 속한 2층 전체는 층별 평면도와 같이 병원으로 이용예정으로 추정됨.(병원명은 미상)
기호(가,나)는 벽체구분없이 일체로 이용중이며 기호(나)의 우측경계벽은 설치된 상태임.
기호(다,라)는 인접호수 209호와 벽체구분 없이 이용중이며 기호(다)의 좌측경계벽과 209호의 우측경계벽은 설치된 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 제1종근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

물건 비고

-일괄매각
-집합건축물대장상 층별 평면도와 호별 평면도가 다소 상이한 바(벽체구분 표시등), 현황은 층별 평면도와 같이 구획되어 있으며 대상물건이 속한 2층 전체는 층별 평면도와 같이 병원으로 이용예정으로 추정됨.(병원명은 미상)
-205호,206호는 벽체구분없이 일체로 이용중이며 206호의 우측경계벽은 설치된 상태임.
-207호,208호는 인접호수 209호와 벽체구분 없이 이용중이며 207호의 좌측경계벽과 209호의 우측경계벽은 설치된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경558 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층205호

용도: 근린상가

감정가: 148,600,000원

토지면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

토지지분: 39.199999999999996㎡ (약 11.86평)

건물면적: 139.00㎡ (약 42.05평)

건물지분: 139㎡ (약 42.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 집합건축물대장상 층별 평면도와 호별 평면도가 상이하나, 현황은 층별 평면도와 같이 구획되어 있으며, 대상 물건이 속한 2층 전체는 층별 평면도와 같이 병원으로 이용 예정으로 추정됩니다 (병원명 미상).

* 205호와 206호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 206호의 우측 경계벽은 설치된 상태입니다.

* 207호와 208호는 인접 호수 209호와 벽체 구분 없이 이용 중이며, 207호의 좌측 경계벽과 209호의 우측 경계벽은 설치된 상태입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계중학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지 여건은 대체로 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상8층 건물 내 제2층에 위치합니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등으로, 창호는 샷시창호 마감 등으로 되어 있으며, 전반적인 관리 상태는 대체로 무난합니다.

1.2. 4.이용상태

대상 물건의 집합건축물대장상 층별 평면도와 호별 평면도가 다소 상이한 바(벽체구분 표시 등), 현황은 층별 평면도와 같이 구획되어 있습니다. 대상 물건이 속한 2층 전체는 층별 평면도와 같이 병원으로 이용 예정으로 추정됩니다 (병원명은 미상).

기호(205호, 206호)는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 기호(206호)의 우측 경계벽은 설치된 상태입니다.

기호(207호, 208호)는 인접 호수 209호와 벽체 구분 없이 이용 중이며, 기호(207호)의 좌측 경계벽과 209호의 우측 경계벽은 설치된 상태입니다.

1.2. 5.설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

인접지와 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 제1종근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 7.인접 도로상태

본 건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리관계 요약

말소기준권리: 2023년 6월 29일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)

소멸주의: 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 모든 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

1.3. 2.등기부요약

* 소유권 이전 (갑5): 팜스코리아주식회사 (2023-06-29)

* 근저당 (을1): 국민은행 (2023-06-29, 금1,158,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑8): 중소기업은행 (2024-01-23, 금91,526,924원)

* 가압류 (갑9): 신용보증기금 (2024-02-07, 금297,000,000원)

* 가압류 (갑10): 신용보증기금 (2024-05-09, 금22,760,000원)

* 가압류 (갑11): 농협은행 (2024-06-03, 금2,964,294,362원)

* 압류 (갑12): 국민건강보험공단 (2025-02-21)

* 임의경매개시결정 (갑13): 국민은행 (2025-04-08, 988,993,875원)

* 압류 (갑14): 시흥시 (2025-06-04)

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: 꿈의한방병원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 4.권리분석 총평

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 임차인 '꿈의한방병원'은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 미상이나 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 명도 진행 시 관련 절차 비용이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 환경

본 건이 위치한 시흥시 은행동 일대는 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 비교적 풍부한 편입니다.

1.4. 2.주요 업종 및 입점 추정

건축물 현황상 본 건은 제1종 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 용도가 지정되어 있습니다. 현재 2층 전체가 병원으로 이용될 것으로 추정되며, 이는 지역 내 의료 서비스 수요를 충족시키고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 3.배후수요

인근에 다수의 아파트 단지가 위치하고 있어, 상가 이용객 및 임차인 확보에 긍정적인 영향을 줄 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하여 대중교통 이용 환경도 보통 수준입니다.

1.5. 2.편의시설

상가 밀집 지역으로 은행, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 3.교육시설

'은계중학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건축물대장과의 상이점

집합건축물대장상의 평면도와 실제 이용 현황이 상이한 점은 유의해야 할 부분입니다. 특히 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 사용 중이며, 일부 경계벽만 설치된 상태는 향후 내부 수리나 용도 변경 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.6. 2.임차인 관련 사항

'꿈의한방병원'이라는 임차인이 존재하나, 보증금, 차임, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 모두 미상이며 대항력도 없습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 완료까지 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 3.향후 이용 추정의 불확실성

2층 전체가 병원으로 이용 예정으로 추정되나, 실제 병원 운영 여부, 임대차 계약 조건, 예상되는 수익률 등은 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.6. 4.토지이용계획 제한

해당 토지는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 일부 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동 은계레이크파크 내에 위치한 근린상가로, 총 감정가는 1억 4천 8백 6십만원입니다. 토지 면적 약 11.86평, 건물 면적 약 42.05평으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리 분석상 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 임차인 '꿈의한방병원'은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 미상으로 명도 과정에서 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축물 현황과 도면상의 차이, 여러 호실이 통합되어 사용 중인 점, 2층 전체가 병원으로 활용될 것으로 추정되는 점 등은 현장 방문 시 면밀히 확인해야 할 사항입니다.

입지적으로는 은계중학교 인근에 위치하며, 아파트 단지와 상가 밀집 지역으로 배후 수요가 존재합니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

종합적으로 볼 때, 권리상의 문제는 없으나, 내부 이용 상태의 복잡성과 향후 활용 방안에 대한 철저한 현장 조사가 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리 관계의 안전성: 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 높은 건물 면적 비율: 토지 면적 대비 건물 면적이 넓어 공간 활용성이 높을 것으로 예상됩니다.

* 병원 시설 활용 가능성: 2층 전체가 병원으로 사용될 것으로 추정되어, 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다 (단, 실제 임대 계약 및 수익률 확인 필수).

* 적정 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가라면 투자 가치가 높을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 이를 제외한 순수 물건 가치에 집중합니다.

* 주변 상권의 실거래가, 유사 물건의 임대료 수준, 공실률, 예상 수익률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 특히 2층 전체를 병원으로 활용 시 예상되는 총 임대 수입과 이를 통한 수익률 분석이 필수적입니다.

* 내부 이용 현황의 복잡성 및 향후 활용 가능성에 따른 가치 변동성을 고려해야 합니다.

* 본 보고서에서는 추가적인 현장 조사 및 시장 조사가 필요하므로, 구체적인 입찰가 제시를 유보합니다. 감정가 148,600,000원을 기준으로, 보수적인 접근을 권장합니다.

2. 주변 시설 조사 결과

지도 검색 결과, 본 물건이 위치한 시흥시 은행동 606-1번지(은계호수로 50) 일대는 주로 주거용 아파트 단지와 상업용 빌딩, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 은계중학교, 은행초등학교 등 교육 시설이 위치하며, 공원 및 녹지 공간도 일부 확인됩니다. 주변에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

(아파트의 전용면적 및 분양면적 표시에 대한 요구사항은 본 물건이 근린상가 및 업무시설이므로 해당되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.