나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51991 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 636-8 삼미하이츠빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '안산공업고등학교' 동측 인근에 소재하며, 주위는 단독 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용의 편의성은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샛시창호 마감 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 12~15m 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

1. 신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2025.7.28.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]
2. 집합건축물대장상 위반건축물(증축/502호/주거/조립식패널/12㎡)로 등재(2025.7.4.기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51991 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 636-8 삼미하이츠빌 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 111,000,000원

토지면적: 19.33㎡ (약 5.85평)

토지지분: 19.33㎡ (약 5.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.02㎡ (약 10.29평)

건물지분: 34.015㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

특이사항: SGI 인수조건 변경, 위반건축물, 공동담보

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 소재하며, 주위는 단독 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

남측으로 노폭 약 12~15m 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 23일자 서울보증보험 주식회사의 가압류 (갑10)입니다.

이후 접수된 모든 가압류, 압류, 강제경매 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 승계인)

* 보증금: 80,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-07-05

* 확정일자: 2017-06-26

* 대항력: 없음

주의사항 1에 명시된 바와 같이, 신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)는 2025년 7월 28일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 매수인에게 임차보증금 반환 채무가 인수되지 않음을 의미하며, 임차권 등기 또한 말소될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 '안산공업고등학교' 동측 인근 주택지대에 위치합니다.

주변으로는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활이 가능한 지역입니다.

상업 시설이 밀집된 지역과는 다소 거리가 있으나, 근린생활시설 이용은 용이하여 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 제5층 제502호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샛시창호로 마감되었습니다.

이용 상태: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

주변 시설: 안산공업고등학교, 부곡초등학교, 부곡중학교 등 교육 시설이 인근에 있습니다. 안산시립노인전문병원 등 의료 시설도 이용 가능합니다. 대중교통 이용 시 안산역 등 주요 교통 거점으로 접근할 수 있습니다.

혐오시설: 현재 확인된 바로는 인접 지역에 직접적인 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 정확한 환경 파악을 위해서는 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물(증축/502호/주거/조립식패널/12㎡)로 등재되어 있습니다 (2025년 7월 4일 기준). 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물대장 변경 제한, 재건축 및 리모델링 시 제약 등 추가적인 문제 발생 소지가 있습니다.

SGI 인수조건 변경: 이 부분은 명확한 추가 정보 확인이 필요하며, 낙찰 시 인수해야 할 특정 조건이 있을 수 있습니다. 다만, 현재까지의 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동의 주택가에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 넓은 토지 지분과 함께 일괄 매각되는 장점이 있습니다.

임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 권리상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어, 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

안산시 상록구 부곡동 지역의 주거용 부동산으로, 기본적인 주거 환경이 조성되어 있습니다.

신청 채권자가 대항력 포기를 확약함에 따라 임차인 관련 인수 부담이 없습니다.

건물 연식이 오래되지 않았으며(2003년 준공), 도시형생활주택으로 비교적 최신 건축 기준이 적용된 점을 고려할 수 있습니다.

향후 안산시의 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등 외부 요인에 따라 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건(전용면적 약 10.29평)보다 더 넓은 면적(약 21.7~23.2평)의 주변 다세대 주택들이 2026년 3월~4월 기준으로 1억 500만원 ~ 1억 4,000만원에 거래되었습니다.

단순 면적 비교 시, 본 물건의 건물면적 34.02㎡ (약 10.29평)에 대한 평당 가격은 대략 600만원 ~ 800만원 선으로 추정해 볼 수 있습니다.

이는 최근 매매가(10,500만원 ~ 14,000만원)를 기반으로 산출한 매우 단순화된 비교이며, 건물 연식, 층수, 내부 상태, 관리 상태, 그리고 가장 중요한 위반건축물 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가 1억 1,100만원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 위반건축물로 인한 감가 요인을 고려할 필요가 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크(위반건축물)를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 감정가, 리스크 요인을 종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 7,000만원 ~ 8,000만원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

다만, 본 예상가는 제공된 제한적인 정보와 시세 분석에 기반한 것이므로, 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.