나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51946 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 680-2 현대파크빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""본오1동 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치
하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황

대상 물건가지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 중 4층 402호로서,
외벽 : 인조석 붙임 등 마감.
내벽 : 미상임.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등이 되어 있으며 도시가스에 의한 난방임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개
선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진
동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 박근우의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 5. 26.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경51946 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 680-2 현대파크빌 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 145,000,000원

* 토지면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

* 토지 지분: 22.4683㎡ (약 6.79평)

* 건물면적: 49.67㎡ (약 15.02평)

* 건물 지분: 49.67㎡ (약 15.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위 환경

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오1동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 무난합니다.

* 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

안산시 상록구 본오동 680-2번지 주변은 일반적인 주거 및 근린생활시설 지역으로, 지도상 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다. 인근에 행정복지센터, 각종 편의시설 등이 소재하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 권리들은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 관련 세부 내용은 확인되지 않았습니다. 정확한 소멸 여부는 말소기준권리 및 그 외 권리들의 순위를 추가 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이상수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-17

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 이승현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-17

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 이연지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-17

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 박 의 승계인)

보증금: 123,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-25

확정일자: 2021-05-14

배당신고일자: 2023-09-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리(갑4: 안산시 압류, 2022.12.09.)보다 후순위인 권리들(주택임차권, 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 1,183,000,000원입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 확약서

신청채권자인 주택도시보증공사(임차인 박 의 승계인)는 2026년 5월 26일자로 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이에 따라 본건은 인수할 임대차보증금이 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 용도

본 물건이 소재한 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 최근 매매/임대 정보 분석

본건(현대파크빌, 2011년식, 49.67㎡ / 약 15.02평)과 면적상 가장 유사한 비교 사례는 2025년식 '이안애' 아파트(49.42㎡ / 약 15평)로, 2026년 3월 37,300만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 248만원 수준입니다. 2009년식 '준하이츠빌B동'(84.8㎡ / 약 25.6평)은 2026년 3월 23,000만원에 거래되어 평당 약 90만원 수준으로, 연식에 따른 시세 차이를 보여줍니다.

본건의 감정가(145,000,000원)는 평당 약 96.5만원으로, 최근 거래가(특히 2025년식 신축) 대비 현저히 낮은 수준입니다. 2011년식 건물임을 감안하더라도, 유사 면적의 신축 거래가를 고려할 때 본건의 시장 가치는 3억원 이상으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호이며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역

기본적인 위생설비 및 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설

본오1동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 보증금 인수 리스크는 해소되었으나, 실제 이행 여부 및 관련 서류의 진위 여부는 최종적으로 확인이 필요합니다.

* 건축물 상태

2011년 준공되어 10년 이상 경과한 건물이므로, 일반적인 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 제한

해당 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등 다양한 도시계획시설로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 145,000,000원입니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)가 임차권의 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함으로써, 매수인이 임대차보증금을 인수할 위험이 전혀 없다는 점입니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이 해소되었음을 의미합니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 최신 건물(2025년식)이 3.7억원 이상에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가는 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다. 2011년식 건물의 연식과 시세 간의 간극을 고려하더라도, 2억원 이상의 시세는 충분히 형성될 것으로 보입니다.

다만, 2011년식 건물의 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성과, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 현저히 낮은 감정가

유사 면적의 최근 거래가(3.7억원 이상) 대비 감정가(1.45억원)가 매우 낮아 가격 상승 여력이 큽니다.

* 임차인 리스크 완전 해소

대항력 있는 임차인(HUG)의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 보증금 인수 위험이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적인 입지

주거 지역 내 위치하며, 교통 및 생활 환경이 무난하여 일반적인 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 145,000,000원을 기준으로 하되, 시장 시세(유사 면적 37,300만원) 및 투자 포인트를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

본건의 건물 연식(2011년)과 유사 면적의 최신 건물(2025년식) 거래가 37,300만원을 감안할 때, 합리적인 시세는 3억원 내외로 추정됩니다.

따라서, 감정가 대비 현저히 높은 가격으로 입찰해야 낙찰 가능성이 있습니다.

안전 마진과 실제 시장 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 290,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.