나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2025타경52069 (1)

소재지

경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층201호

건물명

대풍아트빌IV

신주소

경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 (정왕동)

용도

다세대주택 (도시형생활주택 - 원룸형)

감정가

90,000,000원

토지면적

18. 96㎡ (약 5.73평)

건물면적

19. 90㎡ (약 6.02평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

케 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

1.1. 입지조건

주위환경

제공된 감정평가서 요약 정보에는 '위치 및 주위환경' 관련 내용이 '1'로만 표기되어 구체적인 상황을 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 시흥시 정왕동은 주거, 상업, 산업단지 기능이 혼합된 지역으로, 주변 환경은 해당 물건이 위치한 구체적인 구역에 따라 다를 수 있습니다.

교통

인접 도로상태 및 교통상황에 대한 상세 정보가 부족하여 정확한 평가가 어렵습니다. 다만, 시흥시 정왕동은 주요 도로망과의 접근성이 확보되어 있어 차량 이용이 편리할 수 있으며, 대중교통 이용 가능성은 현장 확인이 필요합니다.

주변시설

정왕동은 생활 편의시설, 교육 시설, 녹지 공간 등이 비교적 잘 갖추어진 지역으로 평가받고 있습니다. 본 건의 정확한 위치를 바탕으로 도보 또는 차량으로 접근 가능한 편의시설, 마트, 병원, 학교 등의 현황은 추가적인 조사가 필요합니다.

혐오시설

주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. (시흥시 정왕동 2794-3 일대 검색 결과 기반)

1.2. 권리분석

등기부현황

* 말소기준권리: 을1 (2021-02-05) 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 516,000,000원

* 그 외 권리:

* 갑1 (2021-02-05) 소유권보존, 이계문

* 을2 (2021-02-22) 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 576,000,000원

* 갑2 (2025-04-03) 임의경매, 달월, 910,000,000원 (본건 경매 사건)

* 갑3 (2025-05-07) 가압류, 병점신용협동조합, 200,000,000원

매각으로 인한 소멸

말소기준권리인 을1 근저당권 이하 모든 후순위 권리(을2 근저당, 갑2 임의경매, 갑3 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 "지상권개요:"만 언급되었고 상세 내용은 없어, 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 조사 또는 등기부등본의 추가적인 검토가 필요합니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 현황 조사 시 대항력 있는 임차인이 없거나, 보증금이 없는 임차인만 확인되었습니다. 따라서 인수되는 임차인의 보증금 관련 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

물건 종류

본 물건은 다세대주택 내 전유부분(2층 201호)으로, 소형 주거용 부동산에 해당합니다.

주변 시장 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역(시흥시 정왕동)의 다세대주택 매매가는 2026년 7월 기준으로 약 7,700만원에서 1억 2,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 전용면적 54.67㎡ ~ 58.62㎡ 수준의 거래 사례들입니다.

시세 분석

본 건의 면적은 19.90㎡ (약 6.02평)으로, 제공된 주변 시세 거래 사례(54.67㎡ ~ 58.62㎡)보다 면적이 훨씬 작습니다.

각 거래 사례의 평당 가격을 환산하면 다음과 같습니다.

* 대성빌리지1차 (54.675㎡, 10,000만원): 약 605만원/평

* 트윈빌 (57.02㎡, 12,500만원): 약 725만원/평

* 삼성하이츠빌(2차) (58.62㎡, 7,700만원): 약 434만원/평

본 건의 감정가(9,000만원)를 면적(6.02평)으로 나누면 약 1,500만원/평에 해당합니다. 이는 제시된 주변 시세의 평당 가격(434만원 ~ 725만원/평)보다 현저히 높은 수준입니다. 이러한 차이는 소형 면적의 특성(단위 면적당 가격 상승), 개별 건물의 신축 연도나 상태, 또는 감정평가 시점과 시장 가격의 괴리 때문일 수 있습니다. 따라서 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 평가되었을 가능성에 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

건물 특성

본 물건이 속한 '대풍아트빌IV'는 2001년 건축된 4층 규모의 다세대주택이며, 본 건은 2층에 위치한 도시형 생활주택(원룸형)입니다.

주거 환경

시흥시 정왕동 일대는 산업단지 배후 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능한 지역으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 편의시설과의 접근성은 해당 물건의 정확한 위치를 바탕으로 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액

등기부채권 총액이 12억 9,200만원으로, 감정가 9,000만원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 채무 규모가 상당함을 의미하며, 경매 취하나 추가적인 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

감정가 대비 시세 괴리

앞서 상권분석에서 언급했듯, 본 건의 평당 감정가는 주변 시세보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 만들거나, 예상보다 낮은 가격에 매각될 경우 감정가 이하의 입찰가도 고려될 수 있음을 시사합니다.

공동담보

특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'로 기재되어 있습니다. 이는 동일한 채무에 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미하며, 관련 공동담보 물건들의 진행 상황이나 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 다세대주택 내 전유부분(19.90㎡)으로, 소형 주거 공간으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 분석상 큰 문제는 없습니다. 그러나 제공된 주변 시세 정보와 비교 시, 본 건의 평당 감정가가 높게 평가되었을 가능성이 있으며, 상당한 규모의 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적: 1인 가구 등 소형 주거 공간을 필요로 하는 수요층을 대상으로 한 투자 또는 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 후순위 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 법적 문제 없이 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 정왕동 일대의 잠재적 수요: 시흥시 정왕동은 산업단지 배후 지역으로서 꾸준한 주거 수요가 발생할 수 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 주변 다세대주택 매매 사례(전용면적 54.67㎡ ~ 58.62㎡)의 거래 금액은 2026년 7월 기준으로 7,700만원에서 12,500만원 수준입니다. 이를 평당 가격으로 환산 시 약 434만원/평에서 725만원/평으로 나타나며, 이는 본 건의 감정가(9,000만원)를 평당가로 환산한 1,500만원/평보다 현저히 낮은 수준입니다.

이러한 시세와의 괴리는 본 건의 감정가가 시장 가격 대비 높게 책정되었거나, 소형 면적의 가치가 다르게 평가되었을 가능성을 시사합니다. 주변 시세 거래가 본 건과 동일한 단지가 아니므로 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 시장 가격 추세를 참고하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 산정

종합적인 시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 시장 상황에 비해 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 입찰 시 감정가에 대한 합리적인 조정이 필요합니다. 잠재적 리스크(높은 감정가, 높은 채무 총액, 공동담보)를 고려하여 보수적인 접근을 추천합니다.

주변 시세 수준을 반영하고 감정가와의 괴리를 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

입찰 전략으로는 75,000,000원을 시작가로 고려하며, 경쟁 물건의 수, 현장 조사 결과, 낙찰 후 예상 수익률 등을 종합적으로 판단하여 상향 조절하는 방안을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.