나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51977 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1279-6 신화드림빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '안산상록경찰서' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등이 밀집해 있는 주거지대로 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스 정류장의 위치 및 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 3층 301호로서
외벽: 석재붙임 마감 및 드라이비트 마감 등,
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택임.(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 주거용 기본설비 되어있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한양대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 여동기의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2025.9.24.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경51977 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1279-6 신화드림빌 3층301호

용도: 다세대주택

건물명: 신화드림빌

층수: 3층 (총 5층 건물 중)

호수: 301호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 202,000,000원

토지면적: 33.16㎡ (약 10.03평)

토지지분: 33.1625㎡ (약 10.03평)

건물면적: 72.43㎡ (약 21.91평)

건물지분: 72.43㎡ (약 21.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '안산상록경찰서' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등이 밀집한 주거지대로 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 및 노선버스 정류장의 위치 및 운행 빈도 등을 고려할 때 교통 상황은 보통인 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(한양대학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑8, 2025.03.31 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 여동기 의 승계인)

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-30

* 확정일자: 2020-09-22

* 인수 보증금 합계: 0원

본 물건에는 임차인으로 주택도시보증공사(임차권자 여동기 의 승계인)가 등재되어 있습니다. 해당 임차인은 2020년 11월 30일 전입신고 및 2020년 9월 22일 확정일자를 받았으나, 여 씨는 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 여동기 의 승계인)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2025년 9월 24일 제출하였습니다. 이는 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 의미입니다. 따라서 매각으로 인해 본건에 등기된 임차권은 소멸되며, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건(신화드림빌, 3층, 72.43㎡, 2013년 준공)과 유사한 면적 및 조건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 9일에 거래된 새롬아트빌1차(2007년 준공, 72.08㎡)가 13,500만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 20,000만원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 연식 및 상태

본건이 속한 신화드림빌은 2013년 4월 17일 사용승인된 건물로, 총 5층 높이에 8세대가 거주하는 다세대주택입니다. 건물 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감으로 되어 있으며, 일반적인 다세대주택의 유지 관리 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 관공서

인근에 안산상록경찰서가 위치해 있어 치안 확보에 유리하며, 근린생활시설과 공원이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건의 토지 이용 계획상 '상대보호구역(한양대학교)'으로 지정되어 있는 점으로 보아, 주변에 교육 시설과의 접근성이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 서류 및 내용을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다. 또한, 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 건축물대장상 8세대 대비 주차 공간(8대)은 보통 수준으로 판단되나, 주차 관련 민원이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물(2013년 준공)이며 권리관계가 깨끗하여 매수인의 인수 부담이 없는 점이 장점입니다. 주변 생활 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 감정가가 시세 대비 높은 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 매수인의 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 2013년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 안산시 상록구 내 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 202,000,000원

본건과 유사한 면적 및 조건의 최근 거래 사례(13,500만원)와 건물의 연식(2013년 준공)을 고려할 때, 시세는 약 13,500만원 내외로 추정됩니다. 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

(이는 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사를 통한 건물 상태 확인 여부에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.