나이스옥션 법원경매 안산 2025타경453 [1] 경기도 시흥시 은행동 276-1 가동 3층308호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""검바위초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등이 밀집하는 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고 각급 학교가 위치하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 제2경인고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 위 기와잇기 3층 건 내 제3층 제308호로서,
(사용승인일 : 1986.07.31)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-10-28)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.
2. 2026. 5. 15. 채권자로부터 현황조사 보고된 임차인 임명빈의 무상거주확인서가 제출됨.(2026. 5. 20. 정정,변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경453 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 276-1 가동 3층308호

용도: 연립주택

감정가: 171,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임

1.2. 면적

토지면적: 47.16㎡ (약 14.27평)

토지지분: 47.16㎡ (약 14.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.83㎡ (약 13.26평)

건물지분: 43.83㎡ (약 13.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 위 기와잇기

사용승인일: 1986년 7월 31일

내부구조: 3층 건물 내 제3층 제308호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "검바위초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택 등이 밀집한 주거지대로, 각종 근린생활시설과 각급 학교가 소재하여 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제2경인고속도로 등 주요 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용(연립주택) 건물 부지로 이용 중입니다.

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)

* 중로2류(폭 15m~20m)(2016-10-28)(국지도로)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물 등기부요약)

* 소유권이전: 임성빈 (1994-11-10)

* 소유권이전: 정서영 (2019-09-27, 상속)

* 근저당권: 임영주 (2024-07-25, 금195,000,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정: 임영주 (2024-07-25, 금5,000,000원) - 말소예정

* 임의경매: 임영주 (2025-03-14, 141,822,875원) - 말소예정

등기부채권 총액: 200,000,000 원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-15

* 대항력: 있음

* 비고: 무상거주 확인서 제출됨 (2026.05.15 현황조사 보고, 2026.05.20 정정/변경)

* 권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 보증금/차임이 0원으로 신고되었으나 무상거주 확인서가 제출되어 있어 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인 필요

* 임차인: 임영주 (채권자 겸 등기권리자)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권 설정자로서 말소 대상

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 3개월 이내 인근 지역의 유사 물건 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 18일, 경기도 시흥시 은행동 248-74번지 정아주택B동, 34.26㎡, 1990년 건축, 127,000,000원

* 2026년 3월 11일, 경기도 시흥시 은행동 250-33번지 건일빌리지, 47.36㎡, 2002년 건축, 75,000,000원

* 2026년 3월 7일, 경기도 시흥시 은행동 327-49번지 한양그랑쥬테, 48.36㎡, 2021년 건축, 220,000,000원

본건 물건은 1986년 건축된 연립주택으로, 전용면적 43.83㎡입니다. 건축 연도가 유사한 사례(1990년, 34.26㎡)가 127,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가(171,000,000원)는 다소 높은 편으로 보입니다. 다만, 2002년 건축된 47.36㎡ 물건이 75,000,000원에 거래된 사례는 특이 사항으로 추가 확인이 필요합니다. 최신 건축물의 거래가는 본건과 직접 비교하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 검바위초등학교, 상대보호구역 및 절대보호구역 내 위치.

* 근린생활시설: 주위 아파트, 다세대주택 밀집 지역에 각종 근린생활시설 소재.

* 교통시설: 인근 노선버스 정류장, 제2경인고속도로 접근 용이.

5.2. 내부설비

* 기본적 위생설비 및 급배수설비

* 도시가스 개별난방 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 임명빈은 2019년 10월 15일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 무상거주 확인서가 제출되었으나, 인수 보증금이 0원이라도 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 별도등기

대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재합니다. 이는 해당 토지에 별도의 권리 관계나 제한이 있을 수 있음을 의미하며, 소유권 행사에 제약이 따르거나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.3. 건축 연도

1986년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 연립주택으로, 학교 및 편의시설과의 접근성이 양호하고 교통이 편리한 주거지역에 속합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 무상으로 거주하고 있다는 점, 그리고 대지권 토지에 별도등기가 있다는 점은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계 및 별도등기 문제로 인해 명도 및 소유권 행사에 상당한 주의와 법적 검토가 필요합니다. 또한, 감정가 대비 인근 유사 물건의 실거래가가 낮은 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 및 생활 편의시설이 인접하여 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계 정리가 명확합니다. (단, 별도등기 문제 제외)

* 적정 시세 반영 시 향후 가치 상승 기대: 대항력 있는 임차인 및 토지 별도등기 리스크를 해소하고 적정 시세로 취득한다면 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 171,000,000원으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원, 무상거주 확인서 제출)와 대지권 토지에 대한 별도등기라는 중대한 위험 요소를 감안해야 합니다. 또한, 유사한 조건의 인근 연립주택 실거래가가 127,000,000원 수준임을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

위험 요소를 고려하여 신중하게 접근해야 하며, 예상되는 인수 보증금이 0원임을 감안하여 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 125,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.