나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51978 [1] 경기도 안산시 상록구 이동 547-6 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 ""안산매화초등학교"" 북측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 제2층 제202호로서,

외 벽 : 돌붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

다세대주택으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 집합건축물 대장상 도시주택과-8591(2016.5.10)호에 의거 건축법 위반사항(1층/증축/창고/조립식패널/9.6㎡(호별1.2㎡)) 원상복구 계고되어 위반건축물기재로 조사되었는바 경매진행 및 경매참여시 재확인 및 유의바람.(별첨'사진용지'참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.집합건축물대장(표제부, 갑) 및 집합건축물대장(전유부, 갑)에 각 위반건축물 등재되어 있음
2.감정평가서에 의하면 건축법위반사항[1층/증측/창고/조립식패널/9.6㎡(호별 1.2㎡)] 원상복구 계고되어 위반건축물기재로 조사되었는 바, 경매참여시 유의바람.
3. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 조성주의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.04.22.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51978 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 547-6, 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 228,000,000원

토지면적: 40.10㎡ (약 12.13평)

건물면적: 78.33㎡ (약 23.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 물건 기본정보 (이어서)

건물 정보 (건축물표제부 요약):

- 준공년도: 2014년 2월 3일 (사용승인일 2014년 6월 27일)

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 제2층 제202호

- 용도: 공동주택 (다세대주택)

- 총 동 연면적: 621.735㎡

- 대지면적: 284㎡

- 건폐율: 59.39%

- 용적률: 218.92%

3. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 '안산매화초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

도로상태:

* 본건 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

4. 권리분석

말소기준권리:

* 을7. 농업회사법인주식회사우리축산유통 근저당권 (2021-04-28)

* 상기 말소기준권리 이후의 모든 권리(갑8. 소유권이전, 갑9. 가압류, 갑11. 압류, 갑12. 압류, 갑14. 가압류, 갑15. 압류, 갑16. 압류, 갑17. 압류, 갑18. 압류, 갑19. 압류, 갑20. 압류, 갑21. 강제경매, 을8. 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 분석:

* 임차인: 주택도시보증공사 (조성주 승계인)

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-27

* 확정일자: 2020-11-03

* 배당신고일자: 2023-01-20

* 권리 분석상 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 조성주의 승계인)가 2026.04.22.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

편의시설:

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

* 안산매화초등학교가 인근에 위치합니다.

의료시설:

* (정보 부족)

기타:

* (정보 부족)

7. 잠재적 리스크

건축법 위반사항:

* 집합건축물대장 및 전유부에 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 구체적으로 1층 증축 창고(조립식패널, 9.6㎡)에 대해 원상복구 계고 처분된 상태입니다.

* 이는 향후 철거 또는 원상복구 비용 발생 가능성, 건축물대장 및 등기부상 제재, 건물 가치 하락 등으로 이어질 수 있는 중대한 하자입니다. 경매 참여 시 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 정확한 원상복구 비용 및 절차를 파악해야 합니다.

임차인 관련:

* 비록 신청채권자가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여 인수 보증금이 0원으로 분석되었으나, 임차권 등기가 말소되는 시점 및 보증금 반환 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. (제공된 정보상으로는 인수 의무 없음)

기타:

* '공동담보' 물건으로, 다른 물건과의 연관성 및 추가 담보 설정 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본 건 자체의 권리관계에서는 소멸 대상)

* 'HUG 인수조건 변경'은 복잡한 권리 관계가 있었음을 시사하며, 이는 해결되었으나 추후 발생할 수 있는 문제에 대한 간접적인 지표가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 이동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 228,000,000원입니다.

주변 학군 및 교통 여건은 보통 수준이며, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

가장 큰 리스크 요인은 1층에 대한 건축법 위반사항(원상복구 계고)이 존재한다는 점입니다. 이는 매수 후 상당한 추가 비용과 시간 투자를 요구할 수 있습니다.

임차인 관련 사항은 채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

9. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 및 주변 실거래가를 고려하여, 위반건축물 리스크를 감안한 합리적인 입찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 입지 조건: 주거 선호 지역에 위치하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* (주의) 위반건축물 해결 시 가치 상승: 만약 매수인이 건축법 위반사항을 해결하고 원상복구를 완료한다면, 정상적인 건물 가치로 회복될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 다솜팰리스 (2014년 준공, 68.105㎡): 2026년 3월 180,000,000원 (약 264만원/㎡)

* 삼성아트빌A동 (2012년 준공, 75.28㎡): 2026년 3월 200,000,000원 (약 266만원/㎡)

* TRHOUSE (2013년 준공, 36.595㎡): 2026년 3월 129,000,000원 (약 352만원/㎡)

시세 분석 및 예상 입찰가:

* 본건 건물면적(78.33㎡)과 유사한 삼성아트빌A동(75.28㎡)의 최근 실거래가(200,000,000원)를 고려할 때, 해당 물건의 정상 시세는 약 200,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나 1층 위반건축물(창고 증축)의 원상복구 의무 및 관련 비용(철거, 이행강제금, 복구비 등)을 감안해야 합니다. 예상 복구 비용은 최소 수천만 원 이상이 소요될 수 있으며, 이는 물건의 매력도를 크게 떨어뜨리는 요인입니다.

* 감정가(228,000,000원)는 위반건축물을 고려하지 않은 수준일 가능성이 높습니다.

* 따라서, 예상되는 복구 비용 및 불확실성을 고려하여 감정가 및 시세 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

보수적 접근 시, 위반건축물 관련 제반 비용 및 리스크를 고려하여 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 원상복구 비용 산정 후 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.