나이스옥션 법원경매 안산 2025타경491 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 607-11 부자명가 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재""부곡중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건주택까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로2류
(폭15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산부곡중학교), 대기관
리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 안산지원 2025타경491 (1)

• 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 607-11 부자명가 5층501호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 146,000,000원

• 토지면적: 29.08㎡ (약 8.80평)

• 토지지분: 29.083㎡ (약 8.80평)

• 건물면적: 56.86㎡ (약 17.20평)

• 건물지분: 56.86㎡ (약 17.20평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 천OO

2. 입지조건

• 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 부곡중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

• 건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층 501호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

• 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

• 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

• 토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

• 인접 도로상태

본건 남측으로 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

• 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(국지도로)(접합) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산부곡중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

• 매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 임차권등기(2023년 11월 23일 등기)가 존재합니다. 해당 임차권의 임대차보증금은 145,000,000원이며, 전입일자는 2020년 8월 21일, 확정일자도 같은 날짜입니다. 만약 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

• 임차인 현황:

임차인 천건주(천 )는 보증금 145,000,000원, 차임 0원이며, 2020년 8월 21일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2023년 11월 23일이며, 대항력이 있습니다.

• 집합건물 등기부요약:

등기부상 을구 8번 주택임차권(권리자: 천건주, 금액: 145,000,000원)은 말소 예정이 아닌 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 권리임을 명시합니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023년 5월 18일)입니다.

• 기타 권리사항:

등기부채권 총액은 3,236,000,000원입니다. 공유자우선매수신고 가능성이 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4. 상권분석

• 주변 시설:

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 부곡중학교가 인근에 있어 학군 관련 인프라를 갖추고 있습니다. 또한, 근린생활시설 및 공원이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

• 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 밀집 지역 특성상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

• 편의시설:

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑 및 상점 이용이 가능합니다.

• 교육시설:

부곡중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

• 교통:

차량 접근성과 대중교통(노선버스정류장) 이용이 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

• 인수되는 임차보증금:

대항력 있는 임차인의 보증금 145,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있으며, 인수되는 총 금액이 감정가를 초과할 가능성이 있습니다.

• 공유자우선매수신고:

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

• 전세사기피해자 관련 특별법:

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라, 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 결과에 변수가 될 수 있습니다.

• 임대관계 미상:

임차인 외 다른 임대 관계는 확인되지 않아, 추가적인 잠재적 채무나 권리가 존재할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통망을 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 145,000,000원의 보증금이 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 큰 금액의 부담으로 작용하며, 총 매입 비용이 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다. 감정가(146,000,000원) 대비 시세 분석 결과, 주변 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때 현재 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

• 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

• 교통 및 학군: 대중교통 이용이 편리하고, 인근에 중학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

• 추가적인 시장 조사 필요: 인수되는 임차보증금 문제를 해결하거나, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 투자 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 해당 전용면적(56.86㎡)의 시장 가치는 약 93,000,000원에서 110,000,000원 범위로 추정됩니다.

경매 컨설턴트의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하고 계산하도록 지시되었으므로, 순수 부동산 가치에 기반한 입찰가를 산정합니다.

주변 시세 데이터를 평균적으로 적용하여 산출된 예상 시세는 약 93,000,000원입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 93,000,000원으로 제안합니다.

단, 이는 인수되는 임차보증금 145,000,000원을 제외한 금액이며, 실제 총 매입 비용은 낙찰가 + 인수 보증금으로 산정되어야 하므로, 총 투자 비용 대비 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.