나이스옥션 법원경매 안산 2025타경504 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2707 웨이브타운 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재""거북섬""북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설
을 위주로 형성된 미성숙된 상가지대로서, 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 6층 601호 및 602호로서
외벽 : 화강석 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 복층유리임.

이용상태

공실 상태로 조사되며 2개호가 벽체없이 사용하다 영업중단 상태인 것으로 조사됨.

설비내역

건물내 공용 위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비, 실내소화전설비, 화재
탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체미면 평탄한 장방형 평지로서, 상가 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건동은 동측 및 북측으로 왕복 3차선 및 왕복2차선의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(중로엠티브이1-65)(접합), 중로2류
(폭15m~20m)(중로엠티브이2-7)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특
수지역), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재
-601호, 602호의 경계벽 제거에 따른 독립성 상실은 건축물대장등에 의거 복원이 가능·용이한 것으로 판단됨.(2026.3.13.자 감정인 사실조회회신)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경504 (1)

소재지: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-14 (정왕동) 웨이브타운 6층 601호

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 506,000,000원

토지면적: 27.74㎡ (약 8.39평)

토지지분: 27.741㎡ (약 8.39평)

건물면적: 99.56㎡ (약 30.11평)

건물지분: 99.56㎡ (약 30.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 별도등기 존재

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 웨이브타운 빌딩 내 6층 601호입니다.

거북섬 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설이 주로 형성되어 있습니다.

지역은 현재 미성숙된 상가지대로 파악됩니다.

빌딩까지 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 동측 및 북측으로 왕복 3차선 및 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

반월국가산업단지 및 특수지역(반월특수지역) 인근에 위치하고 있어 산업 및 물류 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다.

말소기준권리는 2023년 9월 21일 접수된 국민은행의 근저당(채권최고액 816,000,000원)입니다.

현재 진행 중인 경매는 2025년 3월 12일 접수된 국민은행의 임의경매(청구금액 698,541,893원)에 따른 것입니다.

집합건물 등기부 상 총 채무액은 816,000,000원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인되어 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

다만, 등기사항전부증명서 상 '별도등기'로 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

또한, 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 실제 해당 권리의 존재 여부 및 범위는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설 위주로 구성된 상권이나, 현재 '미성숙된 상가지대'로 평가되고 있습니다.

이는 향후 개발 잠재력과 더불어 초기 상권 활성화에 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다.

주변에 차량 접근이 용이하고 버스 정류장이 있어 기본적인 유동인구 확보는 가능할 것으로 보입니다.

웨이브타운 빌딩 자체는 8층 규모의 집합건물로, 601호와 602호가 통합되어 사용되고 있는 것으로 조사되었습니다.

반월국가산업단지 및 관련 배후 지역이 인접해 있어, 산업단지 종사자 및 관련 업체를 대상으로 한 상권 형성이 가능할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 상가용 건물로, 일반적인 주거 생활 정보보다는 상업 활동 및 관련 시설 접근성을 중심으로 파악할 수 있습니다.

빌딩 내에는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

시흥시는 다양한 산업단지와 함께 해양레저 및 관광 개발이 진행되고 있어, 관련 인프라 접근성이 향상될 가능성이 있습니다.

주변 환경은 대체로 보통 수준이며, 거북섬 등 관광 및 레저 시설과의 연계성도 기대해 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 대지권 목적 토지에 존재하는 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기입니다.

이러한 별도등기는 토지의 이용이나 처분에 법적 제약, 추가적인 권리 관계 또는 향후 분쟁 발생 가능성을 내포하고 있어, 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

'미성숙된 상가지대'라는 점은 즉각적인 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 상권이 자리 잡기까지 시간이 걸릴 수 있습니다.

감정평가 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시된 부분은, 만약 실제 지상권이 존재한다면 해당 권리의 승계 또는 말소 절차가 필요하게 되어 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

현재 601호와 602호가 벽체 없이 하나의 공간으로 사용되고 있어, 독립적인 임대가 위해서는 복원 공사가 필요할 수 있으나, 이는 복원 및 용이한 것으로 판단됩니다.

건물은 현재 공실 상태로 조사되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 거북섬 인근에 위치한 제2종근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

채무 총액 대비 감정가가 상대적으로 높게 책정되었고, 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다.

그러나 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 대지권 목적 토지에 존재한다는 점은 매우 중대한 리스크 요인으로, 법률적인 검토 없이는 낙찰 후 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

또한, '미성숙된 상가지대'라는 점과 현재 공실 상태임을 고려할 때, 즉각적인 임대 수익보다는 장기적인 안목으로 접근해야 할 물건입니다.

향후 거북섬 개발 및 주변 산업단지 활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있으나, 이는 불확실성이 존재합니다.

8. 투자 포인트

거북섬 개발 계획 등 지역의 미래 가치 상승 잠재력을 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

채무 총액 8억 1,600만원 대비 감정가 5억 600만원은 시세 대비 저평가 가능성을 시사합니다. (단, 시세 확인 필요)

인수 부담이 없는 권리 관계는 명확성 측면에서 장점입니다.

601호, 602호 통합 사용 공간을 분리하거나 재구성하여 활용도를 높일 수 있습니다.

유동화 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다른 특수성이 있을 수 있으나, 본건에서는 그 특수성으로 인한 직접적인 부담은 없어 보입니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 시세 조사를 통한 주변 상가 거래 사례, 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 가능합니다.

본건의 경우, 감정가 506,000,000원을 기준으로 삼되, '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 관련 별도등기의 잠재적 리스크를 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

또한, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 실제 존재 여부에 따른 영향도 반드시 고려해야 합니다.

따라서, 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후에 감정가 이하에서부터 입찰가를 보수적으로 산정할 것을 권고합니다.

명확한 시장 가격 정보와 법적 위험 요인 평가 없이는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.