나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51846 [1] 경기도 광명시 소하동 1238 기아파크빌 4층410호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 소하동에 소재하고 있는 ""안서중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 본건
주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 노선상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 중 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 중로변에 각각 접하며, 남측으로는 소로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도
로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광명시 소하동 1238번지에 소재한 기아파크빌 4층 410호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경51846 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조로 7층 중 4층에 위치하며, 총 8세대로 구성되어 있습니다. (표제부 정보 기준)

토지면적은 11.41㎡ (약 3.45평)이며, 건물면적은 18.03㎡ (약 5.45평)으로 전용면적입니다.

건물 사용승인일은 2012년 09월 19일입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

감정평가액은 110,000,000원입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광명시 소하동에 위치하며, 안서중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설 등이 혼재된 노선상가지대로, 전반적으로 무난한 편입니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경51846)이며, 채권 총액은 120,000,000원입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 을구 13번으로 주택임차권(권리자: 이상미, 임차금액: 120,000,000원)이 등기되어 있습니다.

본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인은 2022년 01월 27일 전입하였고, 2021년 12월 20일 확정일자를 받았습니다.

따라서, 배당에서 임대차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 이 승계인)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-27

* 확정일자: 2021-12-20

* 대항력: 있음.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 소하동 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구의 주거 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 버스정류장 인접, 차량 통행 용이.

* 교육시설: 안서중학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다. (상세 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 옥내소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 45대 주차 가능 (실내 32대, 실외 13대)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 선순위로 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않으면, 매수인이 잔액을 추가로 부담해야 하므로 총 인수 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

* 소형 면적: 18.03㎡ (약 5.45평)의 전용면적은 매우 협소하여, 임대 또는 향후 재매각 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 인수 부채: 감정가 110,000,000원 대비 인수해야 할 임차보증금 120,000,000원으로, 부동산 자체의 가치보다 높은 부채가 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광명시 소하동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 입지 자체는 무난한 편입니다.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점이 매우 중요합니다.

배당받는 금액에 따라 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있으므로, 인수되는 총 금액을 면밀히 산정해야 합니다.

작은 면적은 1인 가구 등의 임대 수요를 기대할 수 있으나, 높은 인수 부담금과 함께 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 1인 가구 또는 소규모 임대 사업을 위한 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 안서중학교 인근에 위치하여 학생이나 직장인의 주거 수요가 있을 수 있습니다.

* (추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 장점 발굴 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 고려하여 산정합니다.

* 감정가: 110,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 120,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당 후 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 없다는 의미로 해석될 수 있으나, '말소: 인수' 표시와 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 물건명세서 내용에 따라 실제 인수 금액이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.)

* 주변 시세: 제공된 주변 시세 JSON 정보의 면적이 본건(18.03㎡)과 크게 차이 나므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 이러한 정보는 지역 내 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본건의 면적(18.03㎡)과 감정가(110,000,000원)를 고려할 때, 평당 가격은 약 610만원 수준입니다.

* 선순위 임차인 보증금 120,000,000원 인수 부담을 감안하면, 입찰가 자체는 감정가 이하 또는 보수적인 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 보증금 120,000,000원을 고려할 때, 매수인의 총 부담은 입찰가 + (120,000,000원 - 배당받는 금액)이 될 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종적으로 매수인이 부담하게 될 총 금액을 반드시 산출하여 투자 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.