나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51733 [1] 경기도 시흥시 배곧동 291-1 엠-플러스테크노 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧2동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 대단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건내 제1층 제101호 외 2개호로서,
외벽 : 복합판넬 및 페어그라스 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(가~다) 공히 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 공실상태입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터시설, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공장(도시형공장), 지원시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)임(2025.2.25.기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 안산지원 2025타경51733 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 291-1 엠-플러스테크노 1층101호

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 관OOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

용도: 근린상가

감정가: 675,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.79㎡ (약 4.78평)

토지지분: 15.790999999999999㎡ (약 4.78평)

건물면적: 57.50㎡ (약 17.40평)

건물지분: 57.5㎡ (약 17.40평)

2. 건물 및 토지 상세

2.1. 건물 정보

건물명: 엠-플러스테크노

건물 구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

구분건물: 제1층 제101호 외 2개호

총 층수: 지하 1층 / 지상 10층

사용승인일: 2020년 04월 29일

외벽: 복합판넬 및 페어그라스 마감 등

내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호 마감 등

건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설(일반음식점) (2025.2.25. 기준)

현재 이용상태: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재 공실 상태임.

2.2. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공장(도시형공장), 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지 이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧2동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 대단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됨.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통시됨.

주변 교통망으로는 제3경인고속도로 정왕IC, 영동고속도로 월곶IC, 배곧대교 등이 있으며, 수인분당선 오이도역, 정왕역 등과의 접근성도 양호한 편임.

3.3. 주변 편의 및 공공시설

* 배곧2동행정복지센터가 인근에 위치함.

* 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 서울대학교병원 시흥캠퍼스 예정지로, 향후 지역 가치 상승이 기대됨.

* 신세계 프리미엄 아울렛, 롯데마트, 베니스 스퀘어 등 대형 쇼핑 시설이 인근에 위치하고 있음.

3.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을2 근저당권 (채권자: 관교문학동새마을금고, 권리금액: 1,500,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

4.2. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 1,950,000,000원

* 권리사항:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2020-06-23)

* 을2: 근저당권 (접수일자: 2020-11-03, 채권자: 관교문학동새마을금고, 권리금액: 1,500,000,000원, 말소예정)

* 을4: 근저당권 (접수일자: 2022-07-14, 채권자: 이수의, 권리금액: 450,000,000원, 말소예정)

* 갑3: 압류 (접수일자: 2023-05-16, 채권자: 고양세무서, 말소예정)

* 갑6: 임의경매 (접수일자: 2025-02-20, 채권자: 관교문학동새마을금고, 권리금액: 1,287,974,300원, 말소예정)

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용은 명시되어 있지 않습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 상가 현황

본 물건은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 등록되어 있으며, 엠-플러스테크노 건물 내 1층 101호에 위치합니다.

현재 공실 상태로 확인됩니다.

5.2. 배곧신도시 상권 특징

배곧신도시는 주거, 산업, 교육 인프라가 결합된 자족형 도시로 발전하고 있습니다.

오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집되어 있어 안정적인 상권 배후 수요를 확보하고 있습니다.

2029년 서울대학교병원 개원 예정 등 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설이 입점해 있으며, 대규모 단지 내 상가들의 거래 사례도 확인됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

* 교육: 서울대학교 시흥캠퍼스 조성 계획이 있습니다.

* 의료: 서울대학교병원 개원 예정.

* 쇼핑: 신세계 프리미엄 아울렛, 롯데마트, 베니스 스퀘어 등.

* 교통: 대중교통 및 도로망이 발달해 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대 관계 미확인

임대 관계 및 임차인의 보증금/차임이 미상인 점은 명확한 인수 권리가 없더라도, 점유 관계 확인 등 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

7.2. 공실 상태

현재 물건이 공실 상태이므로, 즉시 임대가 되지 않을 경우 공실 기간 동안의 금융 비용 및 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.

7.3. 미소멸 권리 가능성

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 배곧신도시의 성장 가능성

자족도시로서의 개발 계획과 서울대 시흥캠퍼스, 서울대병원 등 대규모 시설 유치가 예정되어 있어 향후 지가 상승 및 상권 활성화 가능성이 높습니다.

8.2. 역세권 및 주요 도로 인접

배곧신도시 내 주요 도로와 인접해 있으며, 송도국제도시 등 주변 지역과의 접근성이 우수합니다.

8.3. 근린상가로서의 잠재력

아파트 단지 및 오피스텔 배후 수요를 기반으로 하는 근린상가로서, 업종 선택에 따라 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8.4. 감정가 대비 낮은 경쟁률 예상

현재 권리관계 및 특이사항 분석 결과, 명확한 인수 부담이 없어 상대적으로 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

9. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 엠-플러스테크노 내 1층 근린상가로, 배곧신도시 개발 호재와 우수한 교통망을 바탕으로 잠재력이 높은 투자 대상으로 평가됩니다. 특히, 향후 서울대학교병원 입점 예정은 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 현재 공실 상태라는 점, 그리고 명확히 명시되지 않은 지상권의 존재 가능성은 투자 전 반드시 추가 확인이 필요한 사항입니다.

현재 감정가는 6억 7,500만 원이며, 주변 시세 및 물건의 향후 임대수익 가능성을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 675,000,000원입니다.

현재 시점에서의 정확한 주변 상가 시세 파악 및 향후 예상 임대 수익률을 고려해야 하지만, 권리 분석상 인수 부담이 없고, 배곧신도시의 발전 가능성을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 580,000,000원 ~ 640,000,000원

* 위 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 부동산 경매 시장 상황을 기반으로 산정되었으며, 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 경매 진행 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하시고, 물건에 대한 충분한 조사를 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.