나이스옥션 법원경매 안산 2025타경461 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 547 대덕전원빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스감정 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동에 소재하는 ‘안산성호중학교’ 북서측 인근에 위치하는 통칭 대덕전원빌 3층 302호로 주위는 다세대주택 연립주택 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 302호로
외 벽: 몰탈 위 치장벽돌 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 욕실2, 주방, 거실, 현관, 보일러실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 지상주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 장방형 평지로 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경461 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 547 대덕전원빌 3층 302호

용도: 다세대주택

건물면적: 71.14㎡ (약 21.52평)

토지면적: 32.50㎡ (약 9.83평) (토지지분 32.499㎡)

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 현황

건축년도: 2013년 (사용승인일: 2014-04-08)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 302호

외벽: 몰탈 위 치장벽돌 마감

내벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감

창호: 하이 샷시 이중 창호

이용상태: 다세대주택 (방3, 욕실2, 주방, 거실, 현관, 보일러실 등)

설비내역: 급배수, 전기, 도시가스 난방, 위생, 화재탐지, 지상주차장 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치하며, ‘안산성호중학교’ 북서측 인근에 소재합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근이 용이하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)

소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역

대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최선순위 말소기준권리: 2014-05-21 접수된 안산신용협동조합 근저당 [을1] (채권금액: 169,000,000원)

본 경매개시결정 등기: 2025-02-21 접수된 안산신용협동조합 임의경매 [갑13] (채권금액: 113,759,206원)

이 외 가압류, 압류 등 다수의 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액 합계: 200,182,753원

3.2. 임차인 현황

임차인: 심

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-09-01

확정일자: 2016-07-06

배당신고일자: 2025-02-27

대항력: 없음

본 건 임차인은 대항력이 없으므로, 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 배당받을 금액이 보증금 전액에 미달될 경우, 그 차액에 대한 법적 절차 진행 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 실거래 정보에 따르면, 유사 면적(약 71㎡) 다세대주택의 거래 사례가 존재합니다.

2026년 3월, 74.485㎡ 면적의 준아트빌(2012년 건축)이 1억 8천 4백만원에 거래되었습니다.

다른 사례로는 43.3㎡ 면적의 The힐하우스(2018년 건축)가 1억 3천 3백만원, 53.285㎡ 면적의 태인어울림B(2014년 건축)가 1억 6천 5백만원에 거래된 바 있습니다.

본 건의 감정가는 1억 8천만원으로, 유사 규모 거래 사례와 비교 시 적정 수준으로 평가됩니다.

다만, 건물의 신축 연도, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 실제 가치는 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

보다 상세한 편의시설 현황은 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

5.2. 교육시설

본 건은 ‘안산성호중학교’ 북서측 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에 초등학교, 고등학교 등이 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 심 는 대항력이 없으므로 명도 과정에서 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 일반적인 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있으므로, 충분한 조사와 준비를 통해 명도를 진행해야 합니다.

6.2. 기타사항

건축물대장상 특이사항은 확인되지 않았으나, 실제 현황과 공부상의 차이, 건물 노후도 및 관리 상태 등에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치한 대덕전원빌 3층 302호 다세대주택입니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리 관계가 깨끗한 물건을 취득하게 됩니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

감정가는 1억 8천만원이며, 최근 유사 규모 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

명도 관련 부담이 적고, 권리 인수 사항이 없어 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

안정적인 주거 지역으로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 규모(74.485㎡) 매매가 1억 8천 4백만원, 본 건 감정가 1억 8천만원을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 1억 5천만원에서 1억 7천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

경쟁률 및 현장 시세 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

본 보고서에서는 1억 6천 5백만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.