나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51815 [1] 경기도 시흥시 군자동 산88 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 군자동 소재 ""한여울초등학교"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로 현황 '자연림'으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2023-06-27).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 지분매각.
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51815 (1)

소재지: 경기도 시흥시 군자동 산88

용도: 임야

감정가: 24,462,920원

토지면적: 10,512.00㎡ (약 3,179.68평)

토지 지분 면적: 330.0768㎡ (약 99.89평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 현OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 1. 지분매각. 2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 군자동 소재 "한여울초등학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

토지이용계획상 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 접근이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건은 토지 지분 매각 건으로, 매각으로 인해 다음과 같은 권리 변동이 예상됩니다.

말소기준권리는 2024년 04월 19일 접수된 현대카드주식회사의 지분강제경매(갑35)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 2022년 09월 14일 접수된 송희순 지분가압류(갑34, 권리자: 이현주)가 존재하며, 인수 보증금은 0원입니다. 이는 매수인이 인수하여야 하는 부담이 될 수 있습니다.

등기부 요약:

* 갑1: 1987-06-20, 최평택 소유권이전

* 갑2: 2005-10-07, 최용락 소유권이전

* 갑3: 2018-01-08, 주식회사재테크 법원경매외 4명 소유권이전 (매매)

* 갑17: 2018-02-14, 심임섭 지분전부이전 (매매)

* 갑26: 2018-08-10, 정숙희 지분전부이전 (매매)

* 갑32: 2019-12-30, 주식회사천하플랜 지분전부이전 (매매)

* 갑33: 2020-06-03, 주순례 지분전부이전 (매매)

* 갑34: 2022-09-14, 이현주 지분가압류 (인수) (금30,000,000원)

* 갑35: 2024-04-19, 현대카드주식회사 지분강제경매 (말소기준권리) (금30,663,958원)

* 갑36: 2024-05-31, 소상공인시장진흥공단 지분가압류 (말소) (금10,033,037원)

* 갑37: 2024-08-05, 최영민외 1명 지분가압류 (말소) (금43,134,309원)

전체 채권액 합계: 110,676,002원

1.3. 상권분석

본건은 임야로, 주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야가 혼재되어 있어 상업적 기능보다는 주거 및 자연 환경 위주의 지역으로 판단됩니다. 대규모 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 "한여울초등학교"가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다. 또한, 근거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 협의 또는 명도 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있어, 입찰 경쟁 시 변수가 될 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 도로에 접하지 않는 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 원만한 관계 유지 및 통행로 확보 방안이 중요합니다.

* 개발제한구역: 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역(GB), 공익용산지, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 묶여 있어 건축 및 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

* 인수 권리: 갑34번의 이현주 지분가압류(인수)로 인해 약 3천만원의 채무를 부담해야 할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 등기사항을 재확인해야 함)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 군자동에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다. 한여울초등학교 인근에 위치하며 교통 상황은 보통 수준입니다. 하지만 지분 매각, 맹지, 각종 개발 제한 구역 지정 등 여러 제약 조건이 존재합니다. 특히, 공유자의 우선매수 신고 가능성과 토지 이용의 제약은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 현재는 개발 제한 구역이나 향후 도시 계획 변화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 지분 매각 및 각종 제한 사항으로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 감정가 24,462,920원을 기준으로 하되, 지분 매각, 인수되는 권리(갑34), 공유자 우선매수권 행사 가능성, 개발 제한 등의 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 전문가와의 상담을 통해 철저한 시장 조사 및 법률 검토 후 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.