나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51649 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-49 나동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성감정 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재""검바위초등학교""남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주
택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 4층 401호로서
외벽 : 돌붙임 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 마감 등.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접
합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2013-07-18), 과밀억제권
역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 조차희의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.02.09.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경51649 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 시흥시 은행동 327-49 나동 4층401호

* 건물용도: 도시형생활주택 (집합건물, 나동 4층 401호)

* 건축년도: 2018년 (사용승인 2021년 5월 6일)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 중 4층

* 건물총면적: 654.77㎡ (연면적)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 61.58㎡ (약 18.63평)

* 토지 지분: 61.58㎡ (약 18.63평)

* 건물면적 (전용면적): 49.58㎡ (약 15.00평)

* 건물 지분: 49.58㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 225,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 매각기일: (정보 없음 - 추후 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 검바위초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

* 소로2류 (폭 8m~10m), 중로3류 (폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 이성재(보존) → 최대현(이전)

* 압류: 인천세무서장(2023.03.15), 시흥시(2023.12.14), 국민건강보험공단(2025.02.19) - 모든 압류는 말소 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.02.07, 수원지방법원 안산지원 2025타경51649)

* 임차권: 조차희 (2023.12.15, 보증금 255,000,000원) - 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 255,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 박

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-02-10

- 대항력: 없음

- 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 오

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-06-07

- 대항력: 없음

- 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(조차희 승계인)

- 보증금: 255,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-09-02

- 확정일자: 2021-09-02

- 배당신고일자: 2023-12-15

- 대항력: 없음

- 비고: 신청채권자로서 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함.

3.3. 권리 인수 여부

* 본 경매 물건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리(인천세무서장 압류 2023.03.15)보다 후순위 권리인 압류, 임차권 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 특히, 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 조차희의 승계인)가 2026년 2월 9일자로 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 행사하거나 임차권등기의 말소를 요구할 수 없습니다. 이는 매수인에게 매우 유리한 조건입니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (총 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매)

* 인근 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 조건의 다세대 주택 거래가 있었습니다.

* 2026년 3월 7일, 본건과 동일한 지번(327-49)의 '한양그랑쥬테' 4층, 전용면적 48.36㎡(약 14.63평)의 물건이 220,000,000원(평당 약 1,504만원)에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적은 49.58㎡(약 15.00평)으로, 유사 면적 및 층수임을 감안할 때, 본건의 감정가 225,000,000원(평당 약 1,500만원)은 현 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

* 다른 지번의 거래 사례(248-74, 250-33)들도 있으나, 본건과는 직접적인 비교가 어려워 참고용으로만 활용합니다.

4.2. 동종 건물 거래 사례 분석

* 본건은 '나동' 4층 401호로, '한양그랑쥬테' 단지 내 유사한 면적과 층수의 거래 사례가 감정가와 유사하게 형성되어 있어, 시장 가치가 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다. (상세 정보는 지도 확인 필요)

5.2. 교육시설

* 본건 남서측 인근에 검바위초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변의 교육시설은 다음과 같습니다.

* 검바위초등학교

* (기타 초, 중, 고등학교 및 학원가는 지도 확인 필요)

5.3. 주변 환경 및 시설 (혐오시설 포함)

* 주변은 주거지역 및 학교, 공원 등이 혼재되어 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 현재까지 확인된 정보로는, 본건 주변에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다.

* 다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크 (종합)

* 임차인 조차희(승계인 주택도시보증공사)의 경우, 보증금이 255,000,000원으로 높으나, 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 부담해야 할 임대차 관련 추가 채무는 없는 것으로 판단됩니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이 해소되었음을 의미합니다.

* 그 외 임차인들은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력도 없어 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 기타 잠재적 리스크

* 공시지가 및 개별공시지가 변동, 지역 개발 계획의 변경 등은 부동산 가치에 영향을 줄 수 있으나, 현재로서는 예측하기 어렵습니다.

* 임대차 관계 미상이라는 점은 일반적인 사항이며, 위에서 분석된 임차인 현황으로 인해 실제적인 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 225,000,000원에 경매가 진행 중입니다.

가장 큰 장점은 신청채권자인 주택도시보증공사(임차인 조차희의 승계인)가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 임대차보증금이 전혀 없다는 점입니다. 이는 권리 관계가 매우 깔끔하게 정리되어 있어, 낙찰 후 명도 및 소유권 행사에 큰 장애가 없을 것으로 예상됩니다.

주변 시세 분석 결과, 감정가 수준이 합리적이며, 특히 동일 지번의 신축 건물 거래 사례와 비교 시, 현재 가치가 잘 반영된 것으로 보입니다.

교통 및 교육 환경이 양호하고, 주변에 혐오시설이 없는 점도 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 매수인이 부담할 임대차 보증금이 전혀 없음 (대항력 포기 확약).

* 감정가가 주변 시세와 부합하거나 약간 하회할 가능성 존재.

* 신축급 도시형생활주택으로 즉시 입주 또는 임대 용이.

* 지역 내 학교 및 편의시설 접근성이 양호한 주거 입지.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,000,000원이며, 최근 유사 물건의 거래 사례 및 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰이 가능합니다.

특히, 임차인 관련 리스크가 해소된 점을 감안하면, 감정가 수준 이상에서의 낙찰 가능성도 있습니다.

예상 입찰가는 감정가인 225,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 상황을 고려하여 210,000,000원 ~ 235,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 현재 정보에 기반한 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사, 법원 물건 명세서 최종 확인, 경쟁자 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.