나이스옥션 법원경매 안산 2025타경456 [1] 경기도 시흥시 배곧동 193-3 새롬프라자2 7층706호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧라온초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(새롬프라자2 제7층 제706호)로서, 주위는 근린생활시설, 아파트, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층건 내 7층 706호로서,
(사용승인일 : 2017.07.21)

외벽 : 석재붙임, 강화유리 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 학원(상호명 : 배곧 시그니처 수학학원)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 및 교육연구시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.대지권미등기(공급계약서상 대지면적은 29.46㎡임)이나 매각목적물 및 평가에 포함됨
2.전차인이라고 주장하는 자로부터 유체동산(리빙박스 6개,프로젝터 스크린,문서재단기,믹서기,기타 등 집기류 일체)의 소유권을 주장하는 의견서가 2026.7.1.자로 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경456 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 193-3 새롬프라자2 7층706호 (도로명주소: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 21 (배곧동))

* 건물 용도: 근린생활시설, 교육연구시설 (집합건축물대장 상 제1종근린생활시설, 1,2종근린생활시설 및 교육연구시설)

* 감정가: 357,000,000원

* 건물 면적: 126.00㎡ (약 38.12평)

* 토지 면적: 2011.10㎡ (약 608.33평) - 본건은 구분건물이므로 토지 지분은 없습니다.

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 건물 사용승인일: 2017년 07월 21일

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라온초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2018년 04월 06일 접수된 국민은행 근저당 (215,000,000원)입니다.

* 등기부 채권 총액: 339,635,667원 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당 및 병구의 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 주식회사 에스알건설 (2017.07.26)

* 소유권 이전: 조경애 (2018.04.06)

* 근저당: 국민은행 (2018.04.06, 215,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 신용보증기금 (2024.06.14, 100,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2024.07.04, 12,255,657원)

* 가압류: 주식회사 동화관리 (2024.07.11, 12,380,010원)

* 임의경매 개시 결정: 국민은행 (2025.02.19, 238,385,588원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 배곧동 일대는 신흥 주거 및 교육 지역으로, 배곧라온초등학교 등 교육시설과 주거단지, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 건물은 새롬프라자2에 위치하며, 현재 "배곧 시그니처 수학학원"으로 이용 중입니다. 교육연구시설 및 근린생활시설로서 상권이 활성화될 잠재력이 있습니다.

* 주변에 배곧한라대학교, 서울대학교 시흥캠퍼스(예정) 등 교육 관련 시설이 있어 학원가로서의 입지 조건이 양호합니다.

5. 생활정보

* 편의 시설: 인근 아파트 단지 내 상가 및 배곧동 중심상업지구의 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 배곧라온초등학교가 남서측 인근에 위치하며, 배곧중학교, 배곧고등학교 등도 근거리에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 녹지 및 공원: 단지 인근으로 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 대규모 공장 지대나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 검색 결과에서 유흥업소 관련 호객행위 및 성매매 알선에 대한 부정적인 기사가 일부 보도된 바 있으나, 이는 해당 업소들의 영업 행태에 따른 것으로 본건 건물 자체나 직접적인 인근 지역의 혐오 시설과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 구분건물이지만 대지권 등기가 미뤄진 상태입니다. 공급계약서 상 대지면적은 29.46㎡로 명시되어 있으나, 감정평가 및 매각 대상에는 포함되었습니다. 이는 추후 대지권 확보 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본 건이 금융기관의 유동화 자산에 포함된 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있거나 특정 조건이 있을 수 있습니다.

* 유체동산 소유권 주장: 본건 건물 내부에 전차인이라고 주장하는 자로부터 유체동산(리빙박스 6개, 프로젝터 스크린, 문서재단기, 믹서기, 기타 집기류 일체)의 소유권을 주장하는 의견서가 제출되었습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의, 또는 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 시흥시 배곧동의 신흥 주거 및 교육 지역에 위치한 상가/사무실 용도의 구분건물입니다.

* 신축된 지 얼마 되지 않은 건물로, 현재 학원으로 활발히 운영 중입니다.

* 권리 관계상 말소 기준 권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리 자체로 인한 인수 부담은 적습니다.

* 다만, 대지권 미등기 상태와 건물 내 유체동산 소유권 주장은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 확인과 법률 검토가 필수적입니다.

* 유동화 물건이라는 점도 고려하여 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 배곧신도시 내 교육 및 주거 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 학원 등 교육 시설로의 입지 조건이 우수하며, 현재 성업 중인 점은 긍정적입니다.

* 신축 건물로 비교적 관리가 용이하며, 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 적극적인 명도 절차 진행을 통해 조기에 건물 사용 및 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정은 본건의 정확한 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 현재 임대 현황, 명도 난이도, 대지권 미등기 및 유체동산 관련 분쟁 가능성 등 다각적인 시장 분석과 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 인수할 보증금이 0원이라는 점을 감안하더라도 추가적인 정밀 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.