나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51373 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 445-4 칠성프라자 지하1층비1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신관섭 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재""광덕초등학교""남측 근거리에 위치하며, 주변은
아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건빌딩까지 차량접근 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통여건
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 6층건내 지하1층 비1호외 3개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 내부인테리어 마감.(위락시설관련 내부 인테리어)
창호 : 샷시 페어그라스창등.

이용상태

본건은 공히 위락시설로 이용 중임.
(기호1,2호:스타7080노래광장, 기호3,4호:놀자노래광장 으로 이용 중임)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 5미터 폭의 포장도로, 남동측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로3류(폭25
m~30m)(집산도로)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한
구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 기호(3,4)는 호별구분없이 사용중인 것으로 조사되는 바 재확인등 업무
에 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경51373 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 445-4 칠성프라자 지하1층비1호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 212,000,000원

* 토지 면적: 29.33㎡ (약 8.87평)

* 토지 지분: 29.33㎡ (약 8.87평)

* 건물 면적: 106.46㎡ (약 32.20평)

* 건물 지분: 106.46㎡ (약 32.20평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (채권액: 186,000,000원 (근저당), 170,719,502원 (임의경매))

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 광덕초등학교 남측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건 빌딩까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 여건은 무난함.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 북서측으로 약 5미터 폭의 포장도로, 남동측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 각각 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(집산도로)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2013년 11월 29일자 중소기업은행의 근저당권 (을14)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소 기준 권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 가압류, 다른 근저당권 등)는 매각으로 소멸됨.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 60,000,000원 (20,000,000원 + 40,000,000원 증액분)

* 차임: 2,400,000원 (1,600,000원 + 800,000원 증액분)

* 전입(사업)일자: 2017-03-24

* 확정일자: 2023-05-31

* 배당신고일자: 2025-03-19

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 40,000,000원, 차임 800,000원.

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 이 은 대항력이 없어 보증금은 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 현재 이용 상태: 본건은 6층 건물 내 지하 1층에 위치하며, 현재 위락시설(노래광장)로 이용 중임. (기호1,2호: 스타7080노래광장, 기호3,4호: 놀자노래광장)

* 주변 환경: 인근에 아파트단지와 상가, 업무시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재함.

* 상권 특징: 광덕초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동 인구도 잠재적으로 고려할 수 있음. 안산시 상록구 월피동 지역은 주거 단지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 다양한 근린 생활시설이 분포함.

* 경쟁 환경: 노래방 등 유흥 시설은 지역 상권의 특성에 따라 경쟁이 존재할 수 있으나, 본건의 위치와 접근성을 고려할 때 일정 수요 확보 가능성이 있음.

* 혐오시설 여부: 해당 주소 주변에 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 편리함.

* 교육 시설: 광덕초등학교가 근거리에 위치함.

* 상업 및 편의 시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 내 마트, 식당 등 이용 가능. (검색 결과, 홈플러스365 안산월피점, 홈W마트 등이 인근에 위치함)

* 의료 시설: 반경 1-2km 내 동안산병원, 칠석의료재단 사랑의병원, 알콜병원 등 다양한 의료 시설이 존재함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 이용 현황: 본건 기호 3,4호는 호별 구분 없이 사용 중인 것으로 조사되어, 실제 점유 및 이용 상태와 공부상 현황 간의 차이가 있을 수 있음. 이로 인해 명도 또는 재산권 행사 시 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

* 공동 담보 채무 관련: 본건은 공동 담보로 제공된 물건으로, 관련 채무가 다른 부동산과 연계되어 있을 수 있음. 다만, 본건 경매 절차에서 모든 권리가 소멸되므로 매수인은 소멸되지 않는 권리가 없는 한 별도의 채무 부담은 없음.

* 유흥 시설 운영 관련: 위락시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 소음, 민원 발생 가능성, 또는 관련 법규 준수 여부 확인 필요.

* 건물 관리 상태: 현재 제공된 정보만으로는 건물의 노후도나 내부 관리 상태에 대한 상세한 파악이 어려움. 지하 1층이라는 점을 고려한 습기, 환기 등 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 칠성프라자 지하 1층에 위치한 근린상가로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 잠재적 고객 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 광덕초등학교 인근에 위치하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 위락시설로 운영되고 있어 일정 수준의 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 일부 호실의 구획 없는 사용 등 공부상 불일치 가능성이 있어 이에 대한 확인이 필요하며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 상록구의 중심 상업 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 생활 편의 시설 및 주거 단지 인접으로 인한 안정적인 수요 확보 가능성.

* 합리적인 감정가 및 인수되는 권리 부담 없음으로 신규 진입 투자 기회 제공.

* 현재 위락시설로 운영 중인 점을 고려하여, 동일 업종 또는 유사 업종으로의 빠른 임대 수익 전환 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 212,000,000원이며, 등기부상 채무 총액은 336,000,000원입니다. 인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 고려할 필요는 없습니다.

예상 입찰가는 법원의 최저 매각 가격, 유찰 횟수, 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 성향 등 다양한 요인에 따라 변동될 수 있으므로, 본 정보만으로는 정확한 예측이 어렵습니다. 하지만 감정가격을 기준으로 보수적으로 접근하거나, 현장 조사를 통해 해당 상권의 실거래가 및 임대료 수준을 파악하여 수익률 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.