나이스옥션 법원경매 안산 2025타경439 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2718-7 웨이브스퀘어 3층314호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""거북섬"" 북측 인근에 위치하며 주변은 상업용건물
및 숙박시설, 웨이브파크, 오피스텔 등으로 형성된 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 제반 차량진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 3층 314호로서
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 내부인테리어 마감(음식점)
창호 : 강화유리마감등

이용상태

근린생활시설로서 기준시점 현재 영업중단된 상태인 것으로 조사됨.
※ 본건 포함 3층 312호 ~317호는 호별구분없이(벽체구분없는 상태) 사용중이나
영업중단된 상태임.

설비내역

건물내 위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약20미터 폭의 포장도로, 북서측으로 약8미터 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-1)
(접합), 중로1류(폭20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역
(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 3층 314호는 출입문에 314호라는 표식은 있으며 분양당시의
건축물대장상의 도면대로 원상복구시 다소의 비용(칸막이비용)이
발생될 것으로 판단됨.

물건 비고

-3층 312호~317호는 호별 구분없이(벽체 구분없는 상태) 사용중임.(감정평가서 참고)
-314호는 출입문에 314호라는 표식은 있으며 분양당시의 건축물대장상의 도면대로 원상복구시 다소의 비용이 발생할 것으로 판단됨.(감정평가서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경439 (1)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 정왕동 2718-7 웨이브스퀘어 3층 314호

신 주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 36 (정왕동) 웨이브스퀘어 3층 314호

1.3. 용도

근린상가 (제2종근린생활시설)

1.4. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

1.5. 감정가

316,000,000원

1.6. 면적

* 토지 면적: 25.16㎡ (약 7.61평)

* 토지 지분: 25.1623㎡ (약 7.61평)

* 건물 면적: 35.43㎡ (약 10.72평)

* 건물 지분: 35.43㎡ (약 10.72평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 건축물 정보

* 건축 허가일: 2019.03.25

* 사용 승인일: 2021.04.29

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 거북섬 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업용 건물, 숙박시설, 웨이브파크, 오피스텔 등으로 형성된 상가지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 6월 24일 남인천농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 갑4 (2021.06.24) 임미경 소유권 이전 (매매)

* 을1 (2021.06.24) 남인천농업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 갑5 (2024.11.26) 화성한마음신용협동조합 가압류

* 갑6 (2025.02.10) 남인천농업협동조합 임의경매 개시결정

본 물건의 경매로 인해 상기 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

없습니다.

3.4. 별도 등기

토지에 별도 등기(갑구 1-1번 금지사항 등기)가 존재하나, 권리분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

369,494,281원

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 물건이 속한 웨이브스퀘어는 거북섬 인근의 활성화된 상업 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 상업 시설, 숙박 시설, 웨이브파크, 오피스텔 등이 밀집되어 있어 다양한 업종의 상가가 운영 중에 있습니다.

4.2. 유동인구 및 잠재 고객

거북섬을 찾는 관광객, 웨이브파크 이용객, 인근 오피스텔 및 주거 단지 거주자 등을 주요 잠재 고객으로 예상할 수 있습니다.

4.3. 업종 분석

본 물건은 제2종근린생활시설로 분류되며, 과거에는 음식점으로 이용되었으나 현재는 영업이 중단된 상태입니다. 주변 상권은 관광 및 레저 시설과 연계된 업종이 발달할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 건물 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 웨이브파크, 각종 상업 시설, 음식점, 편의점 등 생활 편의시설이 인접해 있어 이용이 편리합니다.

5.3. 주차 시설

* 건물 내 기계식 주차장 36대를 갖추고 있습니다.

5.4. 주변 환경

* 주변에는 상업 시설 및 오피스텔이 주를 이루고 있으며, 주거 환경보다는 상업 활동이 활발한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 상업 시설 밀집 지역이나, 경기 변동 및 상권 활성화 수준에 따라 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재 영업이 중단된 상태임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 건물 내부 상태 및 복구 비용

* 3층 312호~317호는 벽체 구분 없이 함께 사용되고 있어, 향후 별도의 임대 또는 사용을 위해 구조 변경 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 314호는 출입문에 호실 표시는 있으나, 분양 당시 건축물대장상의 도면대로 원상 복구 시 칸막이 설치 등 일정 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

6.3. 임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입(사업)일자: 2022.03.10

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 인근 상업 지역 내 위치한 웨이브스퀘어 건물 3층의 근린상가입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 현재 영업이 중단된 상태이며, 일부 호실의 구조 변경 및 원상 복구 필요성이 제기되는 점은 주의해야 할 부분입니다. 거북섬 개발 지역에 대한 잠재력은 있으나, 공실 위험 및 운영 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 거북섬 개발 지역 접근성: 시흥시 거북섬 개발 사업과 연계한 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 부동산 전체에 대한 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 환금성: 상업 시설이 밀집된 지역의 이점을 바탕으로, 향후 재매각 또는 임대 시 비교적 양호한 환금성을 기대할 수 있습니다.

* 대중교통 접근성: 인근 버스 정류장으로 인해 방문객 및 이용객의 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 법원 감정가 316,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사, 권리 분석, 상권 분석, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰률을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 낙찰률을 70% ~ 90% 수준으로 가정할 때, 예상 입찰가는 약 221,200,000원 ~ 284,400,000원 범위로 추정해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 충분한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.