나이스옥션 법원경매 안산 2025타경485 [1] 경기도 광명시 소하동 1343-2 소하람2 3층328호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광명시 소하동 소재 ""광명소방서"" 남서측 인근에 위치하고 주위는 대형마트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 신흥상업지대이며 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

츨근콘크리트조 철근 콘크리트지붕 지하4층/지상7층 중 3층 328호이며,

외벽: 복합판넬 등
창호: 하드웨어 목층유리

이용상태

오피스텔로 이용중이며 건축물현황도 참조바람

설비내역

대상물건의 개요 참조바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 평탄하며 2필지 일단 가장형토지로서 업무시설및 근린생활시설 부지임

인접 도로상태등

종로맟 소로와 접하며 포장상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 인해 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경485 (1)

* 소재지: 경기도 광명시 소하동 1343-2, 소하람2 3층 328호 (도로명: 경기도 광명시 소하로92번길 11)

* 건물명: 소하람2

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2017년

* 총 층수: 지하 4층 / 지상 7층 중 3층

* 전용 면적: 29.39㎡ (약 8.89평)

* 공용 면적: 해당 정보 없음 (집합건물 전유부 기준)

* 토지 지분 면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

* 감정가: 172,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 광명시 소하동 소재 "광명소방서" 남서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 대형마트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 신흥상업지대이며, 전반적인 환경은 보통 수준임.

* 토지 형상 및 이용: 인접 도로와 평탄하며, 2필지 일단의 가장형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있음.

* 도로 상태: 인접 도로(소로)와 접하며, 포장 상태는 보통임.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 혐오 시설: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않음. 광명시는 과거 서울시와 하수처리장 및 쓰레기 소각장 공동 이용에 대한 '혐오시설 빅딜'을 진행한 바 있으나, 이는 소하동 인근과는 직접적인 관련성이 낮음.

1.3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2018년 9월 19일자 하나은행 근저당 120,000,000원.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권 등 특이사항 없음)

* 총 채권액: 296,824,989원 (등기부등본 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 (유진호 배우자)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 680,000원

* 전입/사업자 등록일: 2022년 8월 3일

* 확정일자: 2022년 8월 3일

* 배당 신고일자: 2025년 4월 1일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 0원임.

* 권리 분석 요약: 본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하며, 이러한 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: "광명소방서" 남서측 인근에 위치하며, 대형마트, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 신흥상업지대임.

* 업종 분포: 주로 업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용되고 있으며, 상권 활성화가 기대되는 지역임.

* 최근 시세 동향 (2026년 기준, 소하람2 오피스텔):

* 2026년 2월: 전용 16.67㎡ (약 5.04평) 6,900만원 거래.

* 2026년 4월: 전용 21.32㎡ (약 6.45평) 9,000만원 거래.

* 2026년 5월: 전용 16.59㎡ (약 5.02평) 7,500만원 거래.

* 면적 대비 평균 거래가: 약 414만원 ~ 452만원/㎡.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 이마트 광명소하점 등 대형마트가 인근에 있어 쇼핑 및 생활 편의성이 높음.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호함.

* 교육: 소하초, 소하중, 소하고등학교가 도보거리에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 기타: 광명소방서가 인근에 위치함.

1.6. 잠재적 리스크

* 부동산 시장 변동성: 오피스텔 시장은 금리 변동, 정부 정책 등에 따라 시세 변동성이 있을 수 있음.

* 임차인 명도: 대항력은 없으나, 임차인과의 명도 절차는 원만하게 진행될 필요가 있음. (다만, 보증금 인수 부담은 없음)

* 건물 노후화: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하나, 장기적인 건물 유지 보수 및 관리 비용 발생 가능성.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 소하동의 신흥상업지대에 위치한 소하람2 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2017년에 준공되어 건물 상태가 양호한 편이며, 권리 분석상 인수되는 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 데이터를 기반으로 볼 때, 감정가는 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광명시 소하동의 신흥상업지대에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 높음.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 명확함.

* 보증금 미인수 임차인: 대항력 없는 임차인으로, 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 위험이 낮음.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물로, 리모델링 등 추가 비용 발생 가능성이 낮음.

* 시세 대비 투자 기회: 최근 실거래가와 비교하여 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사 면적의 오피스텔 거래가는 약 414만원~452만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 전용 면적 29.39㎡를 기준으로 환산하면 약 1억 2,130만원에서 1억 3,310만원의 시세 범위를 형성합니다. 감정가 1억 7,200만원보다는 낮은 수준입니다.

따라서, 합리적인 초기 투자 및 시세 상승 여력을 고려하여 예상 입찰가를 130,000,000원으로 제안합니다. 이는 낙찰 가능성을 높이면서도 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.