나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6017 [1] 경기도 시흥시 장현동 671-5 시티프론트561더파이브 지하1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건 내 지하1층 비101호 外로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등 + 페어그라스 마감 등
창호 : 페어그라스 창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공부상 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 업무시설(사무소) 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 25M, 남서측으로 폭 약 12M, 동측으로 폭 약 15M내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접산도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 본건은 공부상 지하1층이나, 동측 접면도로를 통하여 접근 및 진출입이 가능한 주출입구가 지상1층에 소재함.

물건 비고

2025.09.11. 씨엔에스 주식회사로부터 2025. 8.분까지 공용부분에 대한 관리비 1,820,630원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건 번호: 안산지원 2024타경6017 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 442,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-5, 시티프론트561더파이브 지하1층 비101호

* 토지 면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

* 건물 면적: 21.96㎡ (약 6.64평)

* 건물 용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설-소매점)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층 (총 10층 건물 내)

* 특수 물건 정보: 유동화 물건

1.3. 권리 분석 요약

* 말소 기준 권리: 국민은행 근저당 (2023-09-27 접수)

* 등기부 채권 총액: 954,000,000원 (국민은행 근저당 포함)

* 인수되는 권리/부담: 없음 (일반적인 말소 기준 권리 이하 권리들은 매각으로 소멸)

* 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통입니다.

* 본건은 공부상 지하 1층이나, 동측 접면 도로를 통해 접근 가능한 주출입구가 지상 1층에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 주식회사퍼스트엠앤디: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2023-09-25 접수)

* 이연성: 소유권이전 (2023-09-27 접수, 매매 금483,768,000원)

* 국민은행: 근저당 (2023-09-27 접수, 금954,000,000원, 말소기준권리)

* 국민은행: 임의경매 (2024-12-17 접수, 810,684,372원, 본건 경매 개시)

* 말소 대상 권리: 신탁등기말소, 근저당, 임의경매 개시 결정 등기

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-07

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인 김 은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. (관련 법규에 따라 실제 권리관계는 다를 수 있으므로 현장 확인 및 법률 전문가 상담이 필요합니다.)

3.3. 인수되는 권리/부담

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 다만, 2025년 9월 11일 씨엔에스 주식회사로부터 2025년 8월분까지의 공용부분 관리비 1,820,630원이 미납되었다는 신고서가 제출되었습니다.

* 이 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등에 확인하여 미납 내역 및 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 시흥시 장현동 일대는 시흥시청이 인근에 위치하고, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력 또한 기대해 볼 수 있습니다.

4.2. 본건 업종 적합성

* 공부상 용도는 제1종 근린생활시설(소매점)로 지정되어 있으며, 실제 이용 현황도 이를 뒷받침할 것으로 보입니다.

* 1차적인 소매점 외에도 오피스, 사무실 등 다양한 업무시설로의 활용도 가능할 것으로 판단됩니다. (약 6.64평의 전용면적)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 시흥시청이 인접하여 행정 및 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

* 다수의 상업 시설, 은행, 병원 등이 밀집한 중심 상업지구에 속해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에 대형마트, 백화점 등은 직접적으로 확인되지 않으나, 상업지구 내 다양한 소매점 및 식음료 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 공공기관

* 시흥시청 (도보 가능 거리)

* 인근 경찰서, 소방서 등 공공기관 접근성 양호

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

* 공용부분 관리비 1,820,630원 미납분 인수로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 매수인은 입찰 전 반드시 관리사무소에 연락하여 정확한 미납 금액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 미상

* 본건의 임대 관계는 미상으로, 명도 저항이나 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 김 은 보증금/차임이 0원이며 대항력은 없으나, 실제 권리관계는 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 유동화 물건 특성

* 유동화 물건으로, 일반 물건과 달리 채권 관련 복잡성이 있을 수 있습니다. (다만, 현재 등기부상으로는 정리된 것으로 보임)

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역을 분석한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 시흥시청 인근의 중심 상업지구에 위치한 근린상가로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호합니다.

* 소규모 면적(약 6.64평)이지만 다양한 업종으로 활용 가능하며, 시흥시청 및 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 미납 관리비 인수 가능성, 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 투자 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시흥시청 인근 중심 상업지구의 소형 상가로, 비교적 적은 투자금으로 접근 가능합니다.

* 활발한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 장현지구 개발에 따른 지역 가치 상승 수혜 예상됩니다.

* 건물 주출입구가 지상 1층에 위치하여 지하층임에도 불구하고 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정 시, 감정가 442,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 주변 시세, 본건의 잠재적 리스크(미납 관리비, 공실 가능성 등)를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 특히, 공용부분 관리비 미납액 1,820,630원 및 명도 관련 비용 발생 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 본 물건의 면적, 위치, 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 검토하여 현실적인 목표 입찰가를 설정하시기 바랍니다.

* 본 보고서의 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 시장 분석을 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰 시에는 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가 결정은 개별적인 시장 조사, 경쟁 입찰 상황 분석, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 진행하시기 바랍니다. 본 보고서에 포함된 내용은 정보 제공을 목적으로 하며, 법적 책임을 지지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.