나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51662 [1] 경기도 시흥시 신천동 706-9 성지타워3차 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 주로 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 각종 생활지원시설 등이 소재하는 상업지대로 주위여건은 무난한 수준임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보가능 거리에 지하철 '신천역' 이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 (사용승인일 : 2021.01.22) 내 12층 1202호로서,

외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,지하 주차장설비, 지상 주차리프트 설비 및 화재탐비.경보설비,옥내소화전설비등 소화설비 구비함.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세로장방형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 13m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 강찬구의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 1. 23.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 현황

3.

* 사건번호: 안산지원 2025타경51662 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 신천동 706-9 성지타워3차 12층1202호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 373,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

4.

1.2. 건물 상세 정보

5.

* 건물명: 성지타워 3차

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 15층 (본건 12층)

* 사용승인일: 2021년 01월 22일

* 건축면적: 301.42㎡ (약 91.18평)

* 총 면적: 4308.41㎡ (약 1303.45평)

* 건폐율: 79.89%

* 용적률: 867.35%

* 주차: 33대 (기계식)

6.

1.3. 토지 정보

7.

* 토지면적: 11.20㎡ (약 3.39평)

* 토지지분: 11.2㎡ (약 3.39평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

8.

1.1. 입지조건

9.

1.1. 1.위치 및 주변 환경

10.

* 본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치함.

* 주변은 주로 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 각종 생활지원시설 등이 소재하는 상업지대임.

11.

1.1. 2.교통 상황

12.

* 차량의 진출입이 용이함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재함.

* 도보 가능 거리에 지하철 '신천역'이 소재하여 대중교통 여건이 양호함.

13.

1.1. 3.도로 상황

14.

* 본건 남동측으로 폭 약 13m의 포장도로와 각각 접함.

15. 1.2.권리분석

16.

1.2. 1.권리 현황 요약

17.

* 총 등기부채권액: 541,000,000원

* 말소기준권리: 2023년 01월 30일자 광명세무서장 압류

* 인수되는 권리: 없음 (임차권자 HUG 대항력 포기)

18.

1.2. 2.말소기준권리

19.

* 2023년 01월 30일자 광명세무서장 압류 (갑6)

20.

1.2. 3.인수되는 권리 (임차권 분석 포함)

21.

* 본 물건의 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 강 의 승계인)

* 보증금: 396,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 04월 25일

* 확정일자: 2022년 04월 11일

* 배당신고일자: 2023년 12월 28일

* 대항력: 없음

* 주요 특이사항: 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 강 의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 1월 23일자로 제출했습니다. 이는 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용입니다. 따라서 본 물건의 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

22.

1.2. 4.총 채권액

23.

* 본건 등기부상 총 채권액은 약 541,000,000원입니다. (가압류 145,000,000원 + 강제경매 396,000,000원)

24. 1.3.상권분석

25.

1.3. 1.지역 특성

26.

* 본건은 경기도 시흥시 신천동의 일반상업지역 내에 위치하고 있으며, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다. '소래초등학교' 남측 인근으로 생활 편의시설이 풍부합니다.

27.

1.3. 2.상업시설 현황

28.

* 업무시설, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 신천역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 유동인구 또한 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

29. 1.4.생활정보

30.

1.4. 1.편의시설

31.

* 반경 1km 이내에 롯데마트 시흥점, 북시흥농협 하나로마트 등 대형 마트 및 생활 편의시설이 다수 소재하여 이용이 편리합니다.

32.

1.4. 2.교육시설

33.

* 단지 남측으로 소래초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 인근에 대흥중학교, 신천고등학교 등 다수의 중학교 및 고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

34.

1.4. 3.기타

35.

* 본건 주변에 소각장, 하수 처리장 등 대표적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

36. 1.5.잠재적 리스크

37.

1.5. 1.임차권 관련 사항

38.

* 임차인인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. 그러나 HUG가 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 추후 추가적인 법적 분쟁의 소지가 없는지 면밀히 검토할 필요가 있으나, 현재 제출된 확약서 내용으로는 그 가능성이 매우 낮습니다.

39.

1.5. 2.시장 리스크

40.

* 신천동 일대 오피스텔 공급 및 입주 물량 추이를 파악하여 공실률 변동 가능성을 점검해야 합니다.

41.

1.5. 3.기타 리스크

42.

* 관리비 체납 여부 및 미납된 공용부분의 관리비가 낙찰자에게 승계되는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다. (현재 제공된 정보에서는 확인 불가)

43. 1.6.종합 의견

44.

* 본 물건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 시흥시 신천동 역세권 상업지구에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다.

* 임차인(HUG)이 대항력을 포기하고 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의함에 따라 권리 관계가 매우 명확하고, 낙찰자가 인수하는 금액이 없어 투자에 대한 부담이 적습니다.

* 신축 건물이라는 점과 우수한 입지 조건을 고려할 때, 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

45. 1.7.투자 포인트

46.

* 최고의 입지: 신천역 도보 거리, 상업지역 중심에 위치.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 하자 발생 가능성 낮고 상품성이 뛰어남.

* 깔끔한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수 부담 없음.

* 미래 가치: 주변 개발 계획 및 신천역 교통 호재 고려 시 투자 가치 상승 기대.

47. 1.8.예상 입찰가

48.

* 감정가: 373,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현재 유사 물건 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔이 약 3억 5천만 원 ~ 3억 9천만 원대에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 감정가는 3억 7천3백만 원으로 시세 범위 내에 있으며, 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 370,000,000원 ~ 375,000,000원 사이로 제안합니다. (보수적으로 접근 시 감정가 이하, 적극적으로 접근 시 감정가 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.