나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51963 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 894-1 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재""본원초등학교""서측 인근에 위치하며, 주변은 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건주택까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 사리역(수인선)이 소재하는
등 제반 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 5층 502호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 15미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접
합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(시곡중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역,
생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김경훈의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.01.09.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51963 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 894-1 5층 502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 188,000,000원

토지면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

토지지분: 24.90㎡ (약 7.53평)

건물면적: 40.15㎡ (약 12.14평)

건물지분: 40.15㎡ (약 12.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치하며, 주변에 본원초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 사리역(수인선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 03월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

등기부등본 요약에 따르면 다음과 같은 권리들이 존재했으나, 강제경매개시결정 등기보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 갑2: 2014년 04월 30일 소유권 이전 (유아람)

* 을6: 2024년 03월 25일 주택임차권 (김경훈, 보증금 200,000,000원, 전입 2022.03.11, 확정 2022.02.16)

* 갑3: 2022년 03월 24일 소유권 이전 (이호준)

* 갑4: 2025년 03월 24일 강제경매 (주택도시보증공사, 채권액 200,000,000원) - 말소기준권리

주요 사항으로는 임차인 현황에서 주택도시보증공사가 임차인 김경훈의 승계인으로 등재되어 있으며, 전입일자는 2022년 03월 11일, 확정일자는 2022년 02월 16일입니다. 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 김경훈의 승계인)가 2026년 01월 09일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용을 포함하고 있습니다.

따라서, 본 경매 절차가 완료되면 을구의 주택임차권(을6) 및 그 외 말소기준권리(갑4)보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 도시형생활주택 및 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

2026년 3월 거래된 '이안애' (전용면적 49.42㎡, 2025년 준공)는 373,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 24,780,000원).

다른 '이안애' 단지 (전용면적 71.19㎡, 2025년 준공)는 385,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 17,800,000원).

2009년 준공된 '준하이츠빌B동' (전용면적 84.8㎡)은 230,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 8,960,000원).

본건의 건물면적은 40.15㎡(약 12.14평)이며, 2013년~2014년에 준공된 것으로 추정됩니다. 비교 대상 물건들의 연식과 면적 차이를 고려할 때, 본건의 감정가(188,000,000원)는 시장 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인의 대항력이 포기되어 매수인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 본원초등학교 인근에 위치하며, 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖춘 도시형생활주택입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련: 주택도시보증공사(김경훈 승계인)의 임차권이 존재하나, 대항력 포기 및 잔여 보증금 청구 포기에 대한 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다. 이 점이 가장 중요하며, 실질적인 리스크는 거의 없다고 판단됩니다.

* 건물 노후화: 2013년~2014년 준공된 건물로, 최신 건물에 비해 일부 노후화로 인한 수선이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 본건 소재지(경기도 안산시 상록구 본오동 894-1) 주변에 대한 검색 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설(쓰레기 소각장, 공장 밀집 지역 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 안산시 전반적으로는 쓰레기 소각 시설 등이 운영되고 있으나, 본건과의 직접적인 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 도시형생활주택으로, 본원초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주거 환경이 무난한 편입니다. 특히, 주택도시보증공사(임차인 승계인)가 제출한 대항력 포기 확약서로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원이라는 점은 매우 큰 장점입니다. 이로 인해 권리 관계가 매우 깔끔해지며, 사실상 선순위 임차인의 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다. 감정가 1억 8,800만원 대비 주변 시세를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회로 판단됩니다. 다만, 건물의 연식(2013-2014년 준공)을 감안한 유지보수 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기로 인해 매수인이 인수하는 보증금이 없어 권리 분석이 매우 단순하고 안전합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 인근 신축 또는 유사 연식 건물의 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익 또는 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 본원초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 실수요자에게도 매력적입니다.

* 부동산 강제경매: 채권자의 경매 신청으로 진행되어, 절차 진행에 대한 불확실성이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 감정가는 188,000,000원입니다. 임차인의 대항력 포기로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

최근 거래된 유사 물건들의 시세(약 217,000,000원 ~ 303,000,000원 범위 추정)를 고려하고, 본건의 연식 및 면적, 그리고 안전한 권리 관계를 감안할 때, 감정가 대비 10% ~ 20% 수준의 상승을 예상해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.