나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51862 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 686-17 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '부곡중학교' 북측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택 및 학교,근린
생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 스라브위시멘트기와지붕 제2층 건물 내 제지층 제비01호로서,
외벽 : 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산부곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성
장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 ‘불법건축물(옥상/주거/조적조,조철식판넬조/12㎡, 18㎡)’로 위반건축물 등재(2025.3.13.기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경51862 (1)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 686-17 지층비01호

용도: 다세대주택

1.3. 면적

토지면적: 20.58㎡ (약 6.22평)

토지지분: 20.58㎡ (약 6.22평)

건물면적: 30.63㎡ (약 9.27평)

건물지분: 30.63㎡ (약 9.27평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 58,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.5. 경매 구분

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '부곡중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 대체로 양호합니다. 본건 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산부곡중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 북삼새마을금고의 근저당(2008.06.23.)보다 후순위인 압류 및 임의경매 개시 결정 등기들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 6,500,000원입니다.

본 건 경매는 동해남부새마을금고의 임의경매 신청에 의한 것입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

명확한 임차인이 확인되지 않아 인수 보증금은 없는 것으로 보이나, 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 조사 등을 통해 재확인이 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 잠재적 인수 위험이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

본 건물은 경기도 안산시 상록구 부곡동 686-17번지에 위치하며, 건축물대장상 1991년 1월 16일에 사용승인된 철근콘크리트조/조적조 구조의 다세대주택입니다.

해당 건물은 지하 1층, 지상 2층 규모이며, 본 건은 지하 1층 비01호입니다.

4.2. 시세 분석

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

2026년 3월 9일, 부곡동 716-7번지 (대영빌라(가)) 전용 73.855㎡, 3층, 105,000,000원.

2026년 3월 25일, 부곡동 614-3번지 (로얄펠리스) 전용 71.95㎡, 5층, 140,000,000원.

2026년 4월 6일, 부곡동 534-14번지 (대한아트빌) 전용 76.9㎡, 2층, 120,000,000원.

주변 매매 정보는 전용면적 약 72~77㎡ 규모이며, 거래 시점은 2026년 3월~4월입니다. 평균 매매가는 약 125,000,000원 수준으로 분석됩니다.

본 건은 전용면적 30.63㎡ (약 9.27평)으로, 상기 거래 사례들보다 면적이 작습니다.

본 건의 감정가 58,000,000원은 주변 시세 대비 상당히 낮은 수준으로 보입니다. 이는 위반건축물 등재 및 낮은 층수(지하) 등이 반영된 것으로 판단됩니다.

다만, 최근 거래된 물건들은 2002년~2011년에 건축된 건물들이고, 본 건은 1991년에 건축되어 연식이 더 오래되었습니다.

4.3. 예상 입찰가 산정

감정가: 58,000,000원.

인수 보증금: 0원.

주변 시세(전용 70평대 기준)와 본건의 면적(전용 9평대), 층수(지하), 위반건축물 상태 등을 고려할 때, 감정가 58,000,000원에서 소폭 상승한 금액을 고려해볼 수 있습니다.

위반건축물 철거 비용, 복구 비용, 그리고 지하층의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 입찰을 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 58,000,000원.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 위치: 경기도 안산시 상록구 부곡동 686-17번지.

* 인근 학교: 부곡중학교, 안산부곡초등학교, 상록고등학교 등이 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 안산시 상록구 부곡동 지역은 주거 및 교육 시설이 밀집된 곳으로, 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 ‘불법건축물(옥상/주거/조적조,조철식판넬조/12㎡, 18㎡)’로 위반건축물 등재(2025.3.13.기준)되어 있습니다.

이는 건축물대장 말소, 이행강제금 부과, 사용 제한 등 법적 제재 및 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

위반 부분(옥상 증축 부분으로 추정)의 면적은 총 30㎡ (12㎡ + 18㎡)에 달하며, 이에 대한 철거 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다. 안산시의 경우, 불법건축물에 대한 이행강제금 부과 및 관련 절차가 진행될 수 있습니다.

6.2. 기타

* 건물 연식: 1991년 사용승인으로 노후화에 따른 유지보수 비용이 예상됩니다.

* 지하층: 지하층의 특성상 습기, 채광, 환기 등의 문제가 있을 수 있으며, 이는 주거 만족도 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택 지하층입니다. 감정가는 5,800만원으로 낮게 책정되었으나, 옥상 불법 증축으로 인한 위반건축물 등재가 큰 리스크 요인입니다. 더불어 건물 연식이 30년 이상으로 노후되었고, 지하층이라는 점은 매력도를 떨어뜨리는 요소입니다. 인수되는 권리는 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 위반건축물 해소 비용 및 시간이 상당할 것으로 예상됩니다. 철거 또는 원상복구 후 정상적인 사용이 가능한지, 또는 원상복구 비용이 어느 정도 발생할지 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 초기 투자 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도 외에는 큰 권리 문제가 없습니다.

* 입지: 부곡중학교 인근으로 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

8.2. 고려사항

* 위반건축물: 법적 제재 및 이행강제금, 철거/원상복구 비용 발생 가능성.

* 건물 노후도: 30년 이상 된 건물의 유지보수 비용 발생.

* 지하층: 채광, 환기, 습도 등 주거 환경의 제약.

* 원상복구 비용 추정: 위반건축물 규모(30㎡)로 볼 때, 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가 5,800만원은 위반건축물, 낮은 층수, 노후도 등을 반영하여 책정된 것으로 판단됩니다. 주변 유사 면적 다세대주택의 시세는 1억원 이상이나, 본 건은 면적, 층수, 위반 사항 등으로 인해 이를 직접 적용하기 어렵습니다. 가장 큰 리스크인 위반건축물에 대한 철거 또는 원상복구 비용을 보수적으로 추정할 때, 입찰가는 감정가 수준 이하 또는 소폭 상향 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 잠재적 인수 비용(철거비, 이행강제금 등)을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

9.2. 제시 제안

안정적인 수익률 확보를 위해 감정가 5,800만원을 기준으로, 최대 45,000,000원 ~ 58,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 위반건축물 관련 추가 조사 및 비용 산정을 기반으로 최종 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.